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最新房地产行业税收法规解读及稽查风险分析暨纳税自查与策划实务操作指南

 

课程大纲

近期从国家税务总局获悉,2006年全国税务机关稽查共计查补376亿元税款,2007年还将继续深入对房地产等十大行业的重点税收专项检查,包括房地产、建筑安装、餐饮娱乐、金融保险、石油石化、食品药品生产、废旧物资经营及使用、农副产品加工、连锁经营超市等行业企业以及高收入行业的个人所得税专项检查。
  国家税务总局新闻发言人李林军表示,税务稽查已成为打击和震慑涉税违法犯罪、提高纳税人税法遵从度的重要手段。据统计,2006年前十月,全国税务机关共组织查办、督办了302起大要案,目前已经查结135起,查补税款、滞纳金、罚款共计56.87亿元。
在2006年的重点行业税收专项检查中,各地税务机关共检查了69万多户纳税人,其中发现近27万户有问题的纳税人,查补税收收入189亿多元;税务机关还对一些税收秩序混乱的地区进行了集中整治,维护正常的税收秩序,保证了国家税款的安全。
2007年税务稽查机关将统一组织力量针对房地产行业进行税收检查,通过检查发现涉税违法案件线索,查处涉税违法行为,整顿税收秩序。国家税务总局也将选择重点地区立案督办或直接组织检查和专项整治。
税务稽查无法回避。房地产行业已经是连续7年“榜上有名”。而税务稽查的风险却总有合法防范的策略。各企业尤其是房地产行业作为稽查重点对象更应充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题,把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧,并充分做好稽查应对和税务策划的准备,积极防范税务稽查的涉税法律风险。


第一部分 房地产行业核算特点与税务稽查
一、房地产行业核算特点
二、房地产开发的一般过程介绍
三、房地产行业执行的财务会计制度
四、税务稽查的基本程序和应对策略
A、稽查选案;B、稽查实施;
C、稽查审理;D、稽查执行;E、行政救济程序
第二部分 房地产行业现行主要税收法规解读
第一、营业税及附加:
[法规1]《条例》及实施细则--[法规25] 国税函[2006]478号
第二、房产税(城市房地产税)
[法规1] 《条例》及实施细则--[法规10] 国税发[2005]173号
第三、城镇土地使用税
[法规1] 最新《条例》及修改内容--[法规12] (88)财税字第260号
第四、印花税
[法规1] 《条例》及实施细则--[法规6] (88)国税地字第030号
第五、契税
[法规1] 《条例》及实施细则--[法规11] 财税(2004)134号
第六、土地增值税(另附有法规详解)
[法规1] 《条例》及实施细则--[法规5] 财税字(1999)210号
第七、企业所得税
[法规1] 《条例》及实施细则--[法规16] 国税发[2006]31号(最新系统规定)
第三部分 税务稽查与自查的要点及风险分析
一、实地稽查的一般程序和方法
(一)收集原始资料和数据。
(二)数据间的逻辑关系分析。
(三)整体测算。
(四)账内检查与外调相结合。
(五)实地核实。
(六)统计各税。
(七)稽查复核。
(八)稽查书证的收集。
二、营业税稽查与自查的要点解读及风险分析
(一)营业税稽查要点解读及风险分析
(二)全面纳税自查的要点解读
(三)纳税自查的重点和难点提示
二、企业所得税稽查与自查要点解读暨风险分析
(一)企业所得税稽查要点及风险分析
(二)全面纳税自查的要点解读
(三)纳税自查的重点和难点提示

三、土地增值税稽查与自查要点解读及风险分析
(一)土地增值税的稽查要点解读及风险分析
(二)全面纳税自查要点解读
(三)纳税自查的重点和难点提示
四、房产税稽查与自查要点解读及风险分析
(一)房产税稽查要点解读及风险分析
(二)全面纳税自查要点解读
(三)纳税自查的重点和难点提示
五、城镇土地使用税稽查要点解读
(一)稽查的要点
(二)稽查的重点和难点
六、印花税稽查要点解读
(一)稽查的要点
(二)稽查的重点和难点
七、契税稽查要点解读
(一)稽查的要点
(二)稽查的重点和难点
八、个人所得税稽查要点暨风险分析
第四部分 房地产税收热点、难点问题解析
1、“代建”房屋如何缴税?
2、工厂自建厂房工程,是否要缴纳营业税?
3、将商品房留作自用是否视同销售处理?
4、售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税?
5、销售外购不动产“营业额”与“收入额”有何不同?
6、这笔营业税申报是否该抵减原受让土地之买价?
7、税务稽查中房地产企业收入核算的常见问题
8、税务稽查中房地产行业的成本费用问题
9、房地产开发企业成本与费用的划分隐含税务风险问题分析
第五部分 房地产税务策划案例分析
案例一、合并子公司 免除流转税
案例二、销售不动产:先投资再转让
案例三、先建后售,节约税款数亿元
案例四、房产销售转为委托建房的纳税筹划
案例五、转让增值土地,妙用公司分立
案例六、关联交易避税是如何操作的?
附件一:专家解析房税新政“房税新政有利企业控制纳税筹划风险”
附件二、土地增值税的纳税筹划技巧及案例分析(1-11)思考题:房产转移筹划错失良机---且看您如何妙手回春?

培训师介绍

陈建昌

陈建昌
中国税务律师、财税(法律)高级讲师—既是实战家,也是演讲家;
资深税务筹划专家、财税(法律)综合顾问—税务稽查出身,筹划更具权威;
财税大专、法律本科毕业--财税、法律科班出身,财税、法律具深厚知识功底;
注册税务师、会计师、律师--精税法,懂财会,通法律,“三师”聚一身。
曾经担任:
某地税务局税政科科员、副科长、稽查队队长
某地国税稽查局局长
安东律师事务所兼职律师
深圳市税桥税务师事务所总审
深圳市德安税务师事务所合伙人
深圳市任达税务师事务所合伙人(现任)
广东明轩律师事务所执业律师(兼职)
全国部分大中城市多家财税(法律)综合顾问
全国部分大中城市十余家资深财税培训机构客聘讲师
中国财税法律咨询网、广东财税咨询网、广东税务律师网执行总编
北京税收与市场调查研究中心-“企业与市场纳税问题答疑”、“纳税俱乐部”杂志特约撰稿人
陈老师以自己曾查处的稽查案例演示税法----真实、生动,影响深刻;,以二十多年的稽查经验解说筹划----寓情、寓理,领悟非凡、;务实、系统、精彩的税法解读,真诚、洋溢、恢谐的财税演讲,以及善于互动式课堂交流的授课风格,曾受到全国各地培训学员的一致好评,被喻为“财税培训的演讲家”、“财税与法律完美结合的化身”。
服务过的客户有:客聘培训机构:世界税收联合会北京分部、国际财务管理协会亚洲总部(香港)、中国策划学院、中国策划师网、中国国际税务咨询网、深圳市外商投资企业协会、众人行管理咨询机构、深圳市聚星企业管理咨询有限公司、北京金税国际税务咨询有限公司、北京世纪之光培训中心、北京中经众联信息中心、聚成企业管理顾问有限公司、浙江视野大讲堂(绍兴)、智慧树管理网常年客聘高级讲师。
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学员反馈意见: 优 势:学识渊博且富有实战经验,能现场及时解难释疑;课程应用性强,系统、有条理、生动有趣、指导性强;真诚、洋溢、恢谐,具有演讲家的风度;条理清楚、思路清晰、具有独到的见解;财税与法律较完美的结合。不 足:有时语速较快—-陈老师对此已有所认识并会尽力去克服。
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技能专长:财税法律演讲、财税法律顾问、税务筹划、税务审查、解决纳税争议、行政诉讼、合同纠纷诉讼、婚姻家庭诉讼等。
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主要研究领域:税收政策的研究与执行、税务稽查风险应对、税务审计、财税代理、财税顾问、纳税筹划、税务行政复议或诉讼、刑民事诉讼(合同纠纷、经济犯罪、婚姻家庭)。
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筹划、顾问或指导单位:陈老师在较短的时间内就曾为以下单位----或为顾问、或为筹划、或为解决纳税争议、或为指导(协调),并取得一定的成功业绩(包括但不限于以下单位):芒果网、深圳市深中凯房地产有限公司、深圳市赛格股份有限公司、深圳市财税达财务顾问有限公司、深圳市三盛财务顾问有限公司、深圳市金叠投资理财咨询有限公司、深圳市瑞星会计师事务所、深圳市任达税务师事务所、深圳市中讯恒达科技有限公司、深圳市智普科技有限公司、深圳市永忠和实业有限公司、深圳市九鼎空气净化设备有限公司、深圳市嘉航国际货运代理有限公司、深圳市深宝电子厂、深圳市兴富鑫五金有限公司、深圳市宇星科技发展有限公司、深圳市大川子洋科技发展有限公司、中山市公路设备自动化有限公司、重庆万芳化妆品有限公司、沈阳市金三角饭店、新疆友好(集团)股份有限公司、北京市王府井大商场、浙江福泰隆连锁超市有限公司、万佳福超市有限公司、安徽双轮集团、南宁好邦通用医疗设备有限公司、杭州士兰光电技术有限公司、山西万佳福仓储超市有限公司、中信海洋直升机股份有限公司……
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