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地产寒冬来了金融地产能救命吗

博锐管理在线 2017年11月21日 作者:宏皓

     随着地产调控的加剧,房地产市场逐渐冷清,大的房企也都在降低负债规模,全力熬冬。

国家统计局11月14日发布数据显示,1-10月份商品房销售面积同比增8.2%,续创2015年以来新低,增速比1-9月份回落2.1个百分点。这也是商品房销售面积增速连续第四个月下滑。

楼市调控加码,房贷利率再创新高,令地产销售持续降温。这已影响到开发商的资金面;房地产开发投资同比增幅已超过企业到位资金同比增幅,大部分开发商资金面趋紧。

北京二手房成交面积同比降50%

根据最新统计,今年1-10月北京新房市场成交1.7万套,二手房成交11.8万套。今年北京二手房市场月均成交1.2万套,成交面积107万㎡,与去年同期相比下降50%。

大部分开发商资金面趋紧

根据统计局数据,1-10月份,房地产开发企业到位资金125941亿元,同比增长7.4%,增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中,国内贷款20798亿元,增长20.2%;自筹资金41086亿元,增长0.8%;其他资金63932亿元,增长8.2%。在其他资金中,定金及预收款38632亿元,增长14.8%;个人按揭贷款19586亿元,下降1.0%。

房企到位资金增速回落,自筹资金占比有所上升。从开发企业资金来源的构成分析看,1-10月份企业自筹资金占比升至32.6%,较1-9月提高0.4个百分点;个人按揭与其余资金占比也有小幅下降,反映出房企资金压力不断上升。

资金趋紧环境中,销售下行加剧了房企的资金压力,开发商资金面面临变盘。预计未来这一趋势会延续下去,4季度两条曲线将形成剪刀差,大部分房地产企业回笼资金压力加大。

未来房价趋势

数据显示,核心一二线城市3年后才是最佳的购房时机,在2018年下半年,那个时候,将迎来整体房价的最低谷。

如果按照周期论来算,2017年下半年到2018年底都属于楼市下行周期,存在抛售资产引发风险的可能,所以调控不可能放松。

随着调控政策越来越严格,房地产的冬天来了,拥有多套房子的人们,开始坐不住了,有些人开始抛售,在做最后旳一搏。加上开发商、中介部门的日子也不好过,一时间,整个房产市场量价齐跌的现象时时发生。

2017年以来,有关房地产内容政策已经接近180次。在这样的背景下房地产行业必须转型升级,如何转型升级呢?

一、金融地产成为房地产行业转型升级的制胜法宝

金融地产,是与房地产活动有关的一切金融活动。 金融地产是靠资本运作、依托多元化投资增值的房地产活动。特点:从资本角度涉足于房地产开发各个环节,通过开发外包与概念提升相结合,注重资产增值与现金回收。盈利特性:赢利来源贯穿房地产产业链各环节,既有短期参与开发销售回收投资,也有长期租金收入,总体盈利丰厚。资金需求:资金需求较高,流动性要求强。核心能力:融资能力,资产管理能力,投资分析能力。发展趋势:国外房地产运营的主要模式之一,国内刚刚起步,随着市场发展前景宽阔,是房地产行业转型升级的必经之路。房地产业和金融业等相关产业的融合发展,是市场变革的一个大趋势。

   二、房地产金融化已成大趋势

  过去十年,房地产企业的融资方式经历了三个阶段:由早期单纯靠银行,之后靠信托,到现在是一个大融资时代。

  这大大促进了房地产企业的金融化。之前房地产就是房地产,房地产的老板全是一些非金融出身的,关系比较强,胆子比较大,资源比较多。现在不再是开发商主导房地产,而是金融在主导这个行业,这个趋势已经是越来越清晰了。

过去以商业银行贷款为主,信托为辅,现在随着信贷资产证券化的开启,各种金融创新工具的应用,包括最新的互联网金融,都为地产金融发展创造了巨大发展机遇,金融地产时代已经来临。

地产商应秉持“以产业兴城市、打造产业集群、推动地区经济转型升级、建设美丽城市、城市与产业共同发展”的系统化发展理念,采用“政府主导、银行参与、企业运作、合作共赢”的市场化产业基金运作机制,打造“地区产业集群、培育地区经济增长点、建设生态环境优美”的新城市、“产业链鲜明、绿色生态、美丽宜居”产业城市,为所在区域提供产业可持续发展的全流程综合解决方案。

三、产业集群解决方案

中国经济经过30多年的粗放式快速发展后,正面临巨大的经济发展瓶颈:品牌、技术、资源。这是所有发展中国家经济发展到一定程度必然会遇到的问题。如何突破中国经济发展的瓶颈,只有运用金融工具对企业进行升级转型才能突破中国经济发展瓶颈,正确运用金融工具以其创新的思维和盈利模式才能解决当前企业发展的困局。

以当地企业或适合地区发展的产业为基础,帮助地方政府招商引资,打造产业链,形成各地的产业集群。不仅投资给该地区需要融资的企业,更重要的是帮助产业链上的企业成长:推动企业技术创新, 提高盈利能力,打造地区产业集群企业核心竞争力;引导地区优势行业的企业发展,推动地区资源和产业转型升级和优化发展,从而扶持优秀的企业上市,以产业基金和金融创新平台为资本纽带,通过向优势行业的企业注入资本,重塑商业模式,解决企业发展难题等一系措施打造产业集群。

四、产业集群研究规划

依托中国金融家俱乐部的力量,解决产业集群研究规划等问题.中国金融家俱乐部是中国最有影响力的金融经济领袖组织。2013年11月,中国金融家俱乐部由88位中国金融学家、金融经济领袖和社会活动家发起成立。作为民间非营利机构,中国金融家俱乐部弘扬商业正气,运用金融创新培育经济增长点,推动经济健康持续发展。

中国金融家俱乐部是中国金融经济领域的代表,是推动中国经济转型升级可持续发展的开创者,有着独特的创业经验和经济管理思想,他们承载金融家、企业家精神并承担社会责任,在产业集群打造方面有着丰富的经验.

中国金融家俱乐部是解决企业融资、重塑商业模式、转型升级等难题的平台;是解决金融机构培育新的经济增长点及改革创新、资源整合等难题的平台;也是解决地方政府及产业园区招商引资及打造产业集群等难题的平台。中国金融家俱乐部为政府、金融机构、企业提供全方位的完整金融服务解决方案。依托中国金融家俱乐部优势解决产业集群规划等问题。

    五、运用金融地产打造产业集群

房地产形式是产业,本质却是金融。金融深刻改变房地产的全新时代正在势不可挡地到来。如今普通的拿地方式也越来越困难,通过帮地方政府打造产业集群的模式和政府合作。金融地产的核心是:与地方政府合作,通过市场化的产业基金,帮地方政府打造产业集群,让房地产公司拿到大量的房地产开发总承包, 通过产业基金打造产业链,量身定制生产各类房地产项目,将房地产商业模式重塑。这样打造的地产产业集群才能有高利润率,才能成为新的经济增长点和利润点,才能得到社会的认可和更多机构的支持。




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作者 宏皓 的介绍:
宏 皓,著名金融学家。          
被社会誉为:投资大师、中国私募基金之父。创建了中国人自己的金融投资理论。是中国金融行业里最具影响力的金融实战专家。
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