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2017年下半年房地产市场是否依旧探底?

博锐管理在线 2017年8月22日 作者:宏皓

     2017年3月17日,北京出台“史上最严”房地产调控政策。在过去的100天,风云变幻的房地产市场有何变化?

6月28日晚,楼市再传大消息:限售政策又有新的重大进展,可以追溯以往的交易!这意味着,“冻房”政策可能真的降临了。把限售政策玩出新花样的,是前期房价上涨并不突出的西安。

西安这次出台政策的最大看点是:政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了这个先例在,未来房价异常上涨的城市,政府就可以出其不意地宣布“冻结某一期限内房屋的交易”。

这意味着,房屋被当成了生活必须品,类似菜米油盐,政府随时可以进入管制状态。它的好处是,可以把投机性需求完全挤出市场,只保留楼市的居住属性,以及长期投资功能。但负面作用,居民对自己财产处置的权利受到了限制,遇到重大变故时很难变现财产。

政府随时可以“冻结房屋交易”,这个对炒房者杀伤力将非常大,这意味着当私有财产进入房屋领域之后,将完全失去预期,其流动性随时可以被冻结。冻结,意味着产权不完整,意味着流动性可以随时归零。这样,必然影响到资产的价格。对于炒房者来说,意味着有了一把悬剑在头上,随时可以被斩首。

这可能催生房屋的私下交易,并引发一系列社会纠纷。当然,还有司法裁决的过户方式保留,让炒房者可以通过欠债还房的方式暗度陈仓。但如果大家都这样做,这个漏洞也会被随时堵上。房地产市场频现新政,无论是投资者还是房企都是自顾不暇,2017年已经过去一半的时间,接下来楼市的走向何去何从?

频繁的调控下,房企盈利如何

2017上半年,房地产调控不断深化,尤其是3月17日以后各种政策接踵而至。据不完全统计,目前已经有超过60个城市或地区出台了160余次调控政策,内容涉及限购、限贷、限售和土地出让等等。

今年上半年共有126家房企跨越50亿元门槛。将房企分为了5个阵营。其中,超级阵营中的万科、碧桂园、恒大、保利、绿地、中海和融创凭借全国化布局一马当先。

数据显示,截至6月30日,上述7家公司的前三者已迈入两千亿元大关,后四者也身居千亿元阵营,强者恒强现象更加明显。中指院指出,超级阵营凭借广泛的全国化布局、融资及运营优势,继续领跑行业,销售额增长率平均达到61.87%,其中,碧桂园业绩增长率甚至超140%,跃居销售榜首位。

传统意义的第一阵营门槛为500亿元,企业数量共计7家,平均销售额达651亿元,该阵营企业精耕细作,厚积薄发,持续推进全国化布局,销售规模稳健增长。

而第二阵营则是中型房企的聚集地,由于中梁、融信等14家企业的加入,总数达30家,平均销售额332亿元,该阵营企业创新发展战略模式,积极改善升级产品线,紧抓三四线发展机遇,迎来销售额大幅提升。

虽然当下房企分化加剧,各阵营表现不同,但市场也呈现出一定共性。数据显示,截至2017年5月,全国房地产开发到位资金为58989亿元,同比增长9.9%,房地产企业融资规模保持高位,但增速较2016年同期明显下滑。

高位低速之下,房企融资成本上扬2~3个百分点,倒逼融资渠道更加多元,信托与海外发债规模随之迅速增长。其中信托一季度新增2328亿元,海外债务上半年超250亿美元,融资渠道的变化使得房企的综合融资成本较之前提高了2~3个点;同时,房企也不断加强股权融资合作以及资产证券化,以期在缓解资金压力的同时,推动企业轻资产化。

宏皓教授认为认为,2017年下半年信贷融资等严控政策预计仍将延续,房企资金面在年底或将迎来一轮考验,调整拿地节奏与比例,优化现金流管控与负债水平,是下半年房企需要重点关注的内容。

下半年土地市场将成为大牌房企角逐的市场

1、上半年核心一二线城市,比如北京、上海、深圳、南京、苏州、厦门等等并没有太多的土地供应,按照每年每个城市都会出让土地而获得一定土地出让金的假设,下半年势必会推出一些地块。此外,按照往年经验来看,下半年的土地放量往往比上半年多。

2、下半年调控导致市场进入深度调整阶段,届时,房企拿地会比较谨慎,尽管大部分房企仍然看好核心一二线城市土地市场,但是,不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”,更何况,非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积要求、限房价竞地价等措施限制了参与竞拍房企的对象,只有大牌房企才具备竞拍资格。对于央企来讲,约谈后不能拿“地王”,对于中大型民企来讲更不能拿“地王”,由此可见,下半年土地市场将处于平稳阶段,不再受制于调控政策而因素,核心一二线城市有可能会积极推地。届时,核心一二线城市将成为品牌房企角逐的市场;

3、虽然供地量增加,但是京沪深等一线城市供地量因城市规划、人口控制等因素不可能大幅增加,这些城市当中存量项目、二手项目仍然是下半年楼市调整期积极关注的重点;

4、“买地太贵就买上市公司”,下半年房企项目并购会更多,甚至会出现大型房企因资金链断裂而被收购的现象。

宏皓教授认为,就今年的土地市场而言,即使在楼市调整期,要想在北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心热点拿到地也不是那么容易,因此,从典型品牌房企来看,已经将触角伸向二级市场进行项目或项目公司股权收购。从最近两年来看,由于获得土地储备或项目的成本相对较低,股权收购的案例越来越多。

比如,近期融创、恒大、融信、阳光城等等系列的收购动作频出,以恒大收购嘉凯城等房企的股权为例,恒大通过收购房企股权获得长三角、京津冀土地储备,完善了城市布局。由于通过直接收购房企的股权的方式成本相对较低,并且布局核心战略要地也更为迅速,因此,对于提升恒大的销售业绩而言也更为直接。

在今年下半年由于市场进入调整期,一部分中小房企势必会遇到资金的问题,比如曾经的百强房企深圳奥宸已经资金断裂,甚至个别大型品牌房企也会遭遇资金断裂的风险,此时,正是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的市场时机。笔者预计,在今年下半年,“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎,比如像恒大、融创这样的品牌房企。

2017年下半年开发商将要面临的5大困境

要问目前楼市当中谁最难受,不是买不起房子的,而是卖不出去房子的。开发商怎么也不会想到,去年还置身于红红火火的楼市,今年自己却艰难地走在了十字路口。宏皓教授表示,在繁荣的市场背后存在着隐忧。现阶段,开发商表面淡定,实则内心相当着急。

困境一、房贷利率上调,资金回笼难度高

住房贷款利率从8折到9折,再到普遍执行95折,最终再到上调至基准利率的1.1倍,甚至1.2倍,最直接的影响就是大幅度降低了买房者的买房需求,从而导致住宅成交量的大幅度下滑。根据上海统计局数据显示,2017年前5个月上海住宅销售面积下滑45.6%。开发商销量大幅下跌,导致回笼资金难度愈发明显。

困境二、融资渠道收窄,资金链风险显现

房地产行业融资渠道主要有银行、信托等。房地产行业对于金融机构来说,一向“有利可图”。但是,目前开发商面临着资金断裂、房价下跌等诸多风险,银行和信托机构纷纷切断“输血”。因此,目前开发商对销售回款的依赖程度越来越高,根据4月份的统计数据,销售回款占据开发商资金来源的51.2%,环比上升1.1%,同比上升4.2%。但是,成交量的下跌也是一个不争的事实,“钱荒”只会越来越严重,小开发商尤甚。

困境三、限价调控政策,见招拆招风险大

一直让开发商不舒服的一个大招就是“限价”。“限价”政策限制了开发商报价并且要求不得随意上调,一般来说不得高于周边同类在售的楼盘。此外,在实际销售过程中,房价又不得高于备案价格。近日,济南某楼盘预计月底开盘,开发商无奈表示,楼盘均价本应该在16000元/平方米左右,不过“限价”之后预计下调2000元/平方米左右。不过,不少不愿意降价的开发商只能“冒险”见招拆招,最常见的有“阴阳合同”、“分拆房价”等,最后落得一个警告处罚的结果。

困境四、楼市逐渐趋紧,股权兼并成出路

开发商资金全面收紧,行业竞争愈发激烈,大房企难免走上并购扩张的道路。此前,万科收购印力集团95.66%的股份,保利收购中航地产9个项目都是最好的例证。最严调控之下,大开发商具有规模效应,小开发商或只能“被割肉”生存。不过,对于买房者来说,股权兼并极大程度上降低了烂尾楼出现的概率。

困境五、销售业绩下滑,年终或降价跑量

没有人能说出来此轮楼市调控要持续多久,不过不少开发商还在死撑硬抗,降价意愿并不强烈。但是,楼楼认为融资渠道一旦被收紧,无论是大开发商还是小房企,都不会淡定太长时间,到了冲刺业绩的时候,开发商或许只能通过降价跑量来换取销售业绩的提升以及资金紧张的局面。

房地产的产融结合新模式

中国金融家俱乐部主席宏皓教授表示,房地产企业转型升级应该适应时代的需求。地产即金融,地产周期和金融周期高度同质化,房地产行业和金融行业的联系越来越紧密。地产行业正在从传统产销模式向金融深化模式转变,从开发商向不动产商转变。房地产行业的未来在于“把低活的不动产变成高活的金融品”,这是真正的金融资本和产业资本的融合。

土地天然的金融属性,使得房地产是产融结合走得最远的非金融行业。房地产行业的未来在于“把低活的不动产变成高活的金融品”,从开发商向不动产商转型,从产销模式向金融深化模式转型,这是真正的金融资本和产业资本的融合。

房地产行业正在发生从传统产销模式向金融深化模式的转型。大地产商向综合性金融集团转型,绿地、万达、恒大、碧桂园、复星、平安这几大金融地产巨头就是典型的地产金融深化模式的代表。上升的土地成本和资金成本、下降的销售增速也倒逼了房企从传统的产销模式向金融深化模式的转型。

一方面,巨头们收购金融牌照的,参股控股银、证、保、信、基,成立产业基金、并购基金,实现负债多元化。另一方面,巨头们推动房地产的资产证券化不断发展,借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台,实现轻资产、高周转,提高资产流动性。

地产金融集团的出现,标志着房地产行业的盈利模式正在从“拿地-盖房子-卖房子”的传统产销模式,转变为“把低活的不动产变成高活的金融品”的金融深化模式。

首先,从中长期来看,在楼市进入“新常态化”的今天,开发企业不再会有之前那样“黄金十年”的发展机会和丰厚的利润空间,传统住宅市场已经走向“白银十年”,规模化时代已经过去。在“白银十年”这个时间段内,房价走势会相对平稳,房企很难在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间,房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。因此,房企在规模化扩张的同时,市场更应该关注企业利润率,如何提高利润率?如何成为最赚钱的房企?如何做利润率最高的房企“老大”有可能 成为未来最关注的话题之一。

其次,当房企规模化达到一定阶段,势必会面临多元化转型的问题,尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下,房企更应该着眼未来,关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样,布局战略型产业,谋求转型发展,营造未来赢利机会。

如今楼市进入了一个圈:楼市调控——房企高价拿地——楼市继续调控,在这样一个残酷的时代,未来什么都可能发生!作为投资者,只要记住一条真理,当大妈们蜂拥而入抢房的时候,离拐点就不远了,也是你该撤出的时候了。

宏皓教授也是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作,帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。现在政府面临多方面难题,包括房地产业的发展困境,现在政府要做的就是去库存,转嫁风险。宏皓教授是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人,是讲授房地产企业转型发展第一人,是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授,也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。同时在资产管理方面为企业的资产做合理资产配置,通过金融创新工具建立各种投资对冲组合,使企业做强主营业务的同时,每年还能有30%以上的稳健的投资收益。

宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程,很多房企过去两年都是高价拍地,目前没有现金流开工,宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境,创新的融资方法如何落地,也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度,通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。

中国最有影响力的金融经济领袖组织。2013年11月,中国金融家俱乐部由88位中国金融学家、金融经济领袖和社会活动家发起成立。作为民间非营利机构,中国金融家俱乐部弘扬商业正气,运用金融创新培育新的经济增长点,推动经济健康持续发展。

中国金融家俱乐部是中国金融经济领域的代表,是推动中国经济转型升级可持续发展的开创者,有着独特的创业经验和经济、金融管理思想,俱乐部承载着金融家、企业家精神并承担社会责任。

中国金融家俱乐部是高层次、高质量、高价值的朋友圈,是金融家、企业家思想交流、合作互助的平台,也是中国金融机构、企业广泛开展国内外合作的主要渠道。中国金融家俱乐部是解决企业融资、重塑商业模式、转型升级等难题的平台;是解决金融机构培育新的经济增长点及改革创新、资源整合等难题的平台;也是解决地方政府及产业园区招商引资及打造产业集群等难题的平台;同时也是为个人及家庭提供财富增值解决方案的财富管理平台。中国金融家俱乐部为政府、金融机构、企业、个人及家庭提供全方位的完整金融服务解决方案。

俱乐部终身服务内容

1、运用金融创新协助成员单位建立资源整合的平台,每年为成员单位提供10次以上的政府企业对接活动,协助成员单位在全国各地选择整合优质资源。

2、帮助成员单位建立金融风险防范体系并指导运作,培养其核心竞争力,运用金融创新切实为成员单位解决各类金融难题。

3、以俱乐部主席宏皓为首的中国金融家俱乐部顾问专家团终身为成员单位提供投资、融资、财富管理等金融服务的解决方案和咨询指导,帮助成员单位建立投融资平台。

4、研究和探讨金融的发展方向、体制、政策、管理等理论和实际问题,调查了解并及时反映成员单位的诉求和建议,为政府决策和制定政策提供建议和依据。

5、为成员单位提供管理咨询、技术创新、企业信息化、资本运作、产业基金、对外合作、会议展览和培训活动等服务,帮助成员单位完善各种金融工具,为企业发展提供金融保障。

6、对成员单位的商业模式创新提供建议并给予指导,通过金融创新推动成员单位转型升级;帮助成员单位盘活现有资产让其升值。

7、组织推广先进经验,拓宽宣传渠道,运用媒体资源积极宣传优秀的成员单位,促进金融的品牌建设。




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作者 宏皓 的介绍:
宏 皓,著名金融学家。          
被社会誉为:投资大师、中国私募基金之父。创建了中国人自己的金融投资理论。是中国金融行业里最具影响力的金融实战专家。
……
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