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卫星城天都项目开发“放卫星” 楼忠福被带走调查至今未归 浙江广厦悔棋:房地产,不玩了!

《时代周报》 2015年8月26日 作者:杨静

     距杭州市中心约20公里的余杭星桥开发区内,矗立着一座按1∶3比例仿法国巴黎埃菲尔铁塔修建的铁塔。这座铁塔的所在地,就是号称“天堂都市,东方巴黎”的广厦天都城。这里是浙江广厦(600052.SH)董事局荣誉主席楼忠福扬名立万的重要战场。

1999年4月,这个规划占地6579亩,规划容纳10万居民的超级大盘,甫一问世,即成为浙江省最大的城市综合开发项目,并以首家卫星城市建设示范项目的名义获得建设部的审批。彼时,广厦天都城的名气如日中天,铁塔和大批的法式建筑,一度成为余杭的地标。

只是,历史的车轮正碾出不一样的痕迹。开发15年之久,广厦天都城仅完成规划开工一半左右,入住居民仅约十分之一,这将重金投入开发的浙江广厦拖入泥潭,并成为后者退出房地产的催化剂之一。

2015年8月17日,浙江广厦宣布,拟用三年时间退出房地产业,转向影视文化行业。就在14年前的2001年11月,这家作为中国建筑行业的第一家上市公司还曾壮志凌云宣告,实现公司主营业务由建筑施工向以房地产为主的战略转型。

退出房地产,被外界视为浙江广厦的又一重大变故。就在去年底,楼忠福被中纪委带走协助调查,至今未归,这也曾被看做是浙江广厦大厦坍塌的象征。

人民日报社旗下《中国经济周刊》今年7月刊发的《楼忠福的红与黑》报道披露,在过去的30年中,楼忠福织就了庞大的政商关系网,其政界资源也由东阳市而金华市,由金华市而浙江省,由浙江省而延至省外,直至攀上更高级别的“朋友”。

在浙江广厦官网上,至今还贴有楼忠福的一段话:“来到广厦,你一辈子都得登山,而且心中一定要登更高的山,它使你不断向上攀登,使你抬起头来就能看到前进的方向”。放置当下,何处又是广厦下一座山?

沦陷天都城

这里曾洋溢着的法式浪漫和理想主义味道,是业主张梦(化名)选择置业在天都城的关键。她还清晰记得2007年12月22日圣诞节前铁塔的亮灯仪式,“那晚,塔身三部分的变化灯光和塔顶的旋转照射灯,照亮了整个夜空”。

灯塔的光芒终究被黑夜吞噬。2010年,刚搬进新家后不久的张梦,开始经历巨大的心理落差:

就在这一年,与天都城接壤的临平新城正式开启轰轰烈烈的造城运动。这里迅速崛起的高密度楼盘与动辄百万平方米量级的新兴商圈,正以十余倍的面积迅速包围了旧有临平镇中心。隔壁厢的天都城,却是一幅萧条景象。

“广厦就是天都,天都就是广厦”,浙江广厦老掌门人楼忠福曾这样评价,天都城的成败,关系着广厦的命运。

从2000年立项,2001年动工,天都城走过整整15年造城之路。2005年,天都城庞大的造城计划曾一度停滞不前,资金注入不到原计划的10%。彼时,天都城项目内拿到土地证的地块不足2000多亩。

时任广厦天都城集团董事长兼总经理何勇曾对媒体叫苦,天都城的确遭遇过土地以及资金等瓶颈,而最大的瓶颈则是没有政府部门控规的支撑。以企业为编制主体的修建性详细规划,因不能很好地和城市总体规划有效衔接,无法在开发建设过程中和建成后界定企业与政府的责权,严重制约了天都城的开发和建设。

浙江广厦在天都城项目上几乎投入了全部的自有资金和融资,但时至今日,天都城仅仅开发一半左右地块,当中的商业综合体至今未动工,入住居民也仅约规划的十分之一,这甚至让它背上“鬼城”之名。

时代周报记者按照浙江广厦2014年年报数据统计,天都城大项目内共有9个楼盘,已竣工1个,新建2个,在建6个,库存情况不容乐观,其中,已经竣工的天都温莎花园项目还有17661平方米未售,未去化率近30%。在建的天都爵士花园、天都蓝调公寓、天都紫韵公寓剩余可售面积分别为34846、35047和41163平方米,未去化率分别约25%、22%和30%。

此外,天都城内尚有上豪庭、苏荷花园、宾果公寓、枫桥公馆和爱丽山庄二期5个楼盘未领预售许可证,这些项目合计总建面高达726249平方米。

“天都城早期拿地记录查不到,比较难衡量浙江广厦的财务成本,” 浙江中原战略投资部相关分析认为,相比10年前的高调亮相,天都城眼下的售卖比较吃力。

事实上,天都城近年来售价未升反降,蓝调公寓、紫韵公寓的售价已从2013年开盘之初的8000元/平方米降至7000元/平方米,而爵士花园的如今售价仍停留在2012年10月份的7000元/平方米水平。杭州消息人士张强(化名)对时代周报记者透露,天都城项目将打折降价出售。

2015年8月22日,时代周报记者来到天都城项目现场,地标铁塔早已锈迹斑斑,塔下杂草及腰。号称天都城最繁华的香榭丽大街上,人迹罕至,已关门的商铺门面上蒙着厚厚一层灰。在建地块施工现场里,只有零星几个工人在作业,大型吊车在停摆。

“在这里生活,需要勇气。” 张梦对时代周报记者说,开发15年之久,天都城仍旧和它原规划的配套短兵相接,该有的地铁站点等配套至今杳无音讯。眼下,浙江广厦退出房地产的公告出炉,张梦等一大批天都城业主陷入了焦虑,他们担心开发商说好的配套,从此就将作罢。

时代周报记者来到天都城售楼处,相关负责人告知,“天都城内在建项目将交予浙江广厦旗下子公司继续经营,不会影响项目建设进程。”对于降价销售之说,对方不予置评。

广厦滑铁卢

在无底洞般的天都城项目上,浙江广厦陷入“继续开发找死,不开发等死”的进退维谷,更是错失了2003年开始的房地产黄金十年,再难崛起。

楼忠福此前坦承,天都城造城计划对广厦造成的最大冲击,就是在资金方面,“原来计划回笼的资金没有回来,连锁反应,难免乱了方寸。”

事实上,当天都城的宏伟计划还在脚手架上时,楼忠福面临的考验就已经发酵。

2003-2006年间,浙江广厦饱受资金压力,向银行贷款额从40多亿元猛增到80多亿元。随着银行贷款收紧,浙江广厦转向高成本的民间借贷资金,高峰时民间借贷资金近10亿元。连环作用下,2006-2008年间,浙江广厦走在资金链断裂悬崖边。

近些年楼市不景气,也催化了浙江广厦亟待摆脱房地产包袱。近年财报数据显示,自2009年达到43.9亿元的历史最高营收后,浙江广厦随后几年业绩便连续下滑。2012-2014年,浙江广厦的营收分别为15.2亿元、19.2亿元、17.6亿元,不足高峰期的一半,主业房地产净利更是下滑严重,一度亏损,2014年房地产销售收入15.75亿元,同比降1.48%,2015年一季度净利亏损7461万元。

除天都城外,时代周报记者发现,浙江广厦在杭州主城区几乎没有开发的项目,零星开发的个别楼盘也是远离主城区,多年来,浙江广厦鲜有出手拿地。时代周报记者从浙江省国土厅网站查询发现,浙江广厦最近一宗拿地还是在2012年,且是一宗商业用地。

对于浙江广厦退出房地产来说,可能不能仅仅以利润下滑来解释。楼忠福的变动,或许直接加速了浙江广厦与房地产的告别。

2014年12月31日,楼忠福被纪委带走协助调查消息传出。据《中国经济周刊》报道细节,2014年12月27日中午,楼忠福搭乘的从广州飞往杭州的航班在萧山机场落地,空姐拉上头等舱门帘,请经济舱的旅客稍等5分钟。楼忠福在廊桥下被中纪委工作人员带走。

浙江广厦董事会办公室人员回应时代周报记者称,外界关于公司退出房地产业的各种原因猜测,一概不作评论,一切进展以公告为准。

对于退出房地产,浙江广厦在前不久的公告里给出了“三条腿走路”的方案:对于存量项目,加快项目去化,尾盘项目清盘后注销项目公司;对于尚未去化项目、在建及待建项目,采取包括但不限于按市场价转让、资产置换等方式出售给控股股东及其关联方或非关联第三方;此外,还有其他符合上市公司法律法规规定的方式。

完成这条退出方案,浙江广厦给出的时间表是3年内。它转型的第一步,则是影视文化产业,称该产业盈利能力和发展空间较强,符合上市公司发展的新产业方向。

2014年年报显示,房地产销售占到浙江广厦总收入比例的88.88%,但其毛利率却仅为21.24%。相反,影视收入虽然只占集团收入的1.11%,毛利率却在56.58%,位列所有收入毛利率之首。

资本故事会

涉足影视业,不排除是为楼氏家族的传承考虑。

在浙江商界,楼忠福是传奇式人物,曾被看作为浙江第一代企业家的样板人物。他的人生轨迹,包括起步早、起点低、个性强,爱走政商关系等关键词。他喜欢制定规则,信奉它,并坚定不移地执行,以此维持广厦王国的秩序。

一年前,楼忠福曾筹划了“饭店换影视”的关联交易。2014年6月18日,浙江广厦曾公告称,公司拟将持有的浙江蓝天白云会展中心96.43%的股权,杭州华侨饭店90%的股权与卢英英、卢纲平持有的东阳福添影视100%的股权进行置换,正式涉足影视行业。对此,市场指责浙江广厦“贱卖资产”。值得一提的是,虽然福添影视是2009年新成立的公司,但浙江广厦早在1995年就已进入影视行业。

据时代周报记者盘点,浙江广厦上市18年,董事长换了8位,包括楼忠福、楼江跃、彭涛、杨玉林、杜鹤鸣、楼明、张汉文,最近4年,更是平均一年更换一次董事长。

2002年,在楼忠福萌生退意时,28岁的长子楼明首次担任浙江广厦控股总裁,而浙江广厦董事长一职则由次子楼江跃担任。2006年,楼明将总裁职位交还楼忠福,专任广厦建设董事长。2010年,楼江跃辞去浙江广厦董事长,专任广厦控股董事局副主席,同年,楼明上调广厦控股,再次出任总裁及董事局副主席,至此,楼明基本接管了家族企业。

楼忠福对很多家族基业不能常青的症结总结为分权问题。此前,楼忠福将前浙江证监局局长王宝桐引入广厦控股,委以总裁重任,而并没有让次子楼江跃担当,一度被媒体解读为“可谓良苦用心”。

“现在,楼忠福自己被纪委带走协助调查,大儿子楼明必须坐镇,宣布转向影视行业,也是为了稳固公司。”浙江当地不愿具名分析人士李海(化名)对时代周报记者透露,目前,楼明的妻子卢莹莹就担任着华新影视有限责任公司董事长。

在近些年的积累下,浙江广厦在影视领域还是小有成就。公开资料显示,2014年广厦投资出品的《妻子的秘密》,创下湖南卫视首播同期收视第一、网络点击率第一名的火爆收视纪录。在收购福添影视后,浙江广厦又投资3部电影、9部总长达400集以上的电视剧。

对数字“4”,楼忠福很是痴迷。2014年11月,楼忠福对媒体高调宣称:“我要富过四代,这句话在中国谁敢说,只有我敢。”但楼氏家族的基业到底能延续多久,眼下仍是未知命题。



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