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存货高压触响资金警钟

博锐管理在线 2014年3月27日 作者:宋延庆

文章关键词: 存货高压   房地产市场  
     一二线核心城市的房地产市场状况并不能代表全国市场整体情况,尤以存货为甚。事实上,许多三四线城市的商品房空置率已非常高。即便是一线城市,所谓热销也只是个别项目,其实许多项目已陷入了销售不畅的窘境。2014年下半年或将迎来新一轮高存货期存货,很有可能触响行业及开发商的资金警钟。

  存货到底有多少

  与销售额、空置率等其他行业数据一样,存货数据也非常乱。

  在成文前,我们征询了几位媒体主编和开发商领导人的意见,大家都想知道目前房地产存货到底有多少,什么趋势。相信有此期望的人很多,但还是先告诉大家,真的很难很难。

  我们知道,房地产开发企业的存货包括未开工的土地储备、在建开发工程、在销项目、未开盘销售的项目、库存现房以及尚未结算的项目等。如果简单划分,存货可分为房地产开发产品和非开发产品。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。已完工开发产品是指已建成、待出售的物业;在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业;拟开发产品是指购入的、已决定将之发展为宜完工开发的土地。项目整体开发时,拟开发产品全部转入在建开发产品;项目分期开发时,将分期开发用地转入在建开发产品,后期未开发土地仍保留在拟开发产品。

  是不是很生涩?再简单来说,按照财务概念,无论是否售出,未结算的都算存货。这就与大家希望获知的——主要是库存现房(已完工开发产品)和已取得预售证但暂未售出的期房:数据相差很大。

  与存货直接相关的指标主要有三个:存货量、存货周转天数和存货周转率。无论哪一指标,存货都是先按成本进行初始计量,于资产负债表日,存货按照成本与可变现净值孰低计量。

  对一般人来说,弄清存货概念和计量方法已经很难,包括发布存货量的媒体和社会机构人员也未必能弄清,而弄清目前全国存货到底有多少,更是难上加难。

  我们还知道,过去两年,房地产市场主要运行指标增速很快,是历年来的第三个高峰期,房地产企业销售状况也普遍较好。加之有些媒体和社会机构选择性地发布一些重点城市“库存告急”的消息,致使很多人认为存货减少了。

  事实并非如此简单。一个基本常识是,同一时期,供应量在以更快的速度增长!

  在成文时,我们认真阅读了近一年来的几十篇相关文章。总体来说,都是局部、未经证实的数据。比如,有10个重点城市、20个典型城市、100个城市的待售面积、库存额等;有的说在增长,有的说在下降,即使同一城市,也说法不一。我们知道,一个项目中某套房子,可能上午还是“待售”,下午就可能售出。以此类推到一个企业、一个城市。无论是财务概念上的广义存货,还是大家想知道的狭义上的待售,都几乎是不可能的,甚至房企老板自己想掌握旗下所有项目的每日存货动态都很难。

  兹举一例。据新华网3月10日报道,杭州万科西庐项目,去年11月24日、12月28日连续两次开盘,开发商给出的成交战报均为“售罄”,杭州万科也宣传“2013年销售破百亿”。但时过三、四个月后记者调查发现,当成交应逐渐转化体现在网签数据上时,首次开盘只销售出了6成多;“再次售罄”的二次开盘,居然没有一套成交。据说,“制造热销”已成普遍。那么,这让我们如何相信待售、库存数据呢?

  如此,诸多数据、报告和分析文章至多具有局部意义,大家依然摆脱不了先设定观点、再选取数据予以佐证的行业通病。

  存货到底是多少,趋势如何?综合各方面资讯,相比而言,我们更相信国家统计局的官方数据。据国家统计局数据,2013年末,全国商品房待售面积为4.9295亿平方米,同比增长35.2%,比2012年提高了8.2个百分点,而同年商品房销售面积增长了17.3%。



  通过进一步推算待售面积和销售面积的利率关系,结合开竣工面积等数据,我们对全国房地产存货的判断是:尽管连续两年的热销使得存货整体减少,但更大的潜在供应量和不容乐观的销售形势,将会导致存货量再次上升,而且增幅将会很快,今年下半年或将迎来新一个高峰,可能会触响本已很紧张的资金警钟。

  “房地产库存量已经超过了2008年的水平,这是我预测房价涨幅在2014年将出现回落的主要原因。”华远董事长任志强近日表示。

  结构性存货速增“细思恐极”

  正如本系列文章中曾多次说的,全国性数据和一概而论式观点只能反映大致趋势,对房企和消费者都没多大意义。存货亦如此。房企最关心的还是与自己直接相关,包括城市和不同产品类型的的存货情况。下面三个存货分化情况值得高度警觉。

  首先,不同城市库存及待售面积在进一步加剧分化。一概而论地说,一线和部分二线城市供应相对不足,甚至出现库存告急,而温州、常州、营口、鄂尔多斯等许多二三线和三四线城市则增长较快,空置率较高,甚至出现了大量“鬼城”。这类文章较多,在此不展开。

  其次,不同类型的商品房呈现加速分化,中小套型的刚需型和首改型住宅去库存速度较快,而总价高、性价比低的豪宅和零售型商业的存货增加较快。特别是商业地产,已出现了比较危险的“三难三高”:供应量大,销售难,库存高;招商难,空置高;经营难,收益低,资金风险高。以SOHO中国为例。2013年该公司租金收益仅有2.79亿元,与所对应的425亿资产值相比,收益率非常低。其他企业也类似。业绩较好的恒隆地产,持有资产的净收益率也只有3%左右。据兰德咨询的一项调查数据显示,我国上市房企中有商业地产的,相对于资产值,租金收入仅占1.5%左右,而净收益则大都为负。因为供应量依然有增无减,可以预见,今后持有资产评估增值和租金水平仍会继续走低,库存量和空置率还会进一步上升——这正是商业地产不得不面临的窘境。正如我们在《揭秘商业地产泡沫迷局》一文中所说的,如果房市泡沫破灭,商业地产最有可能是戳破泡沫的那根刺。格林斯潘曾说过,“泡沫是很难确定的,除非它破了”。商业地产拼的是模式和资金,泡沫一旦破灭,不伤筋动骨是第一要务。

  三是不同企业的存货情况更是在加速分化。截止3月11日,累计已有万科、SOHO中国、中航地产、合肥城建等22家企业发布了2013年年报。年报显示,有的企业存货量快速上升,有的则大幅下降。22家企业中,13家企业(占59%)存货增长。其中三家企业增长30%以上:大名城增长66%,中航地产增长39%,陆家嘴增长36%。存货减少的企业中,光华、同达、荣安等降幅明显。截至2013年末,万科存货3311亿元,同比增长29.79%,比2012年末高了7.3个百分点。其中,已完工开发产品存货177亿元,同比增长11%;在建开发产品1887亿元,同比增长16%。当然,存货上升快可能是因为拿地量较大,下降快可能是因为消耗大、“补仓”少,也可能是因为去化速度快。

  坚定不移去库存化

  年初至今,从不同城市和不同企业销售月报来看,分化趋势依然比较明显。虽然月度同环比数据具有很大波动性,但从今年初房贷供应情况,以及不容乐观的全年销售情况来看,预计今年房地产待售面积会大幅增高。

  以大家普遍看好的北京市场上一些“热销”明星楼盘为例。2013年度北京单盘销冠是融创开发的西山壹号院。该楼盘过去三年累计已实现销售额140多亿元。尽管业绩靓丽,但据悉该楼盘大平层户型销售状况并不太好。据媒体报道,邻近西山壹号院的如园,公开披露的最辉煌的数据只有25亿,是在2011年12月至2013年6月间取得的。如园是万科和五矿合作开发的,操盘者是万科。网签数据显示,“V7西园”去年8月23日、9月15日先后拿到全部预售证后,截至3月11日,签约套数比39%。另外,“燕西华府”除二期没有具体信息外,2011年10月1日一期、前年1月1日三期、去年6月2日四期的网签数据显示,截至3月11日,签约套数比分别是77%、65%、37%。

  当然,领取预售证受限或领证后有意捂盘等可能性都是有的,而且也都反映到企业存货量,并最终反映到市场待售面积数据上。但如果认为一线城市个个楼盘都卖得特别好,那就太简单了。这也是张口闭口说一二线怎么样、三四线什么样的时评家迄今难以体悟到的。

  存货增多,销售压力增大,这就是房地产企业2014年所面临的困境。这两大因素已呈高度关联、相互夹击之势,必将对企业资金链产生影响。假如2014年下半年新一轮库存高峰期到来,因为新增库存具有地价高、售价高的特点,销售难度更大。加之今年资金供应方面不容乐观,由此建议企业,现金为王、去库存化仍应是年度主题。

  可以确定的是,市场再也不会回到原先无论在什么城市,做什么项目都能卖掉的年代了。企业应该意识到,随着开发利润率越来越低,如果一个项目推进不顺利或开发不成功而导致滞销,可能会吃掉几个项目的利润,甚至会导致公司资金链紧张;一个项目中,因为户型配比不合理而导致一两个户型滞销,可能会吃掉整个项目的利润——越来越低的利润率和越来越激烈的市场竞争已不能容许项目积压了,提高周转率和产品竞争力比过去任何时候都更重要、更迫切。

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作者 宋延庆 的介绍:
  宋延庆,兰德咨询总裁,北京凯实雷德投资公司董事长,中房协经营管理委员会副秘书长。1992年山东建工学院毕业,工民建专业。1993年开始步入房地产业,1996年创办兰德房地产策略有限公司,1999年创办兰德房地产咨询公司。现兼任中国沙漠地理学会会长;还兼任两个城市特聘专家顾问,7家知名房地产企业独立董事;清华大学、北京大学房地产MBA/EMBA/总裁班特聘讲师;中国房地产报、楼市、财经等11家媒 ……
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