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诱闲置房源入租赁市场 自如友家 「激活」懒房东

《数字商业时代》 2013年5月15日 作者:牛巍、杨柳

文章关键词: 租赁市场   友家   懒房东  
    由于很多业主都没有时间打理房子,导致市面上存在大量的空置房,而业主的“懒”也让“自如友家”们找到了改变租赁市场供需关系的商机。
     少娜从没想过有一天自己会把家安在酒店内。

  春节后历来是进京打工人员增多的一个时期,也是房租上涨高峰期。在新国五条的刺激下,二手房20%的交易个税让原本计划购买二手房的人不得不继续留在租赁市场。以致今年3月份房租同比涨幅较去年又高出3个百分点,达11.7%。优势地段涨幅甚至达到了20%以上。

  一年前刚经历过房租上涨的少娜,如今每月又要多支付900元,续租,少娜每月将承担4500元的房租,无力承担的她只能选择搬家。这一次她没有选择中介介绍的出租房,而是搬到了日租200多元的格林豪泰的酒店式公寓长住。算上会员优惠,少娜每个月只需承担3000多元的房租开销,在夏天还可忽略阶梯电价。

  一面是供不应求的房屋租赁市场,另一面是业内专家估算的约三四十万套的北京空置房。如果能够改变供需状况,抑制房租过快增长并非不可能。事实上,一些嗅觉敏锐的商家早已经盯上了这一市场。

  与格林豪泰酒店式公寓锁定“长住”高端商务人士以提升入住率相似,链家地产早就将目标锁定在了数目众多的闲置房屋,他们希望以自如友家的长期服务形式代那些“懒”房东管理房屋,刺激空置房上市,改变租赁市场的供需状况的同时也为自身带来利润。

  做“代理”房东

  让闲置房流通起来

  当了13年房东,握有两套大三居出租房的老郑,先后拥有过百名租客。房子太大,不易整租的老郑,只得将房间同时租给6位租客,并为6个人同时配齐电视和空调。

  尽管每月享有近1.5万元的房租收入,但头发花白的老郑并未多轻松。房间的灯坏了,老郑要去修;下水道堵了,老郑要去疏通;地板撬了老郑要去铺……最令他头疼的是,一涨房租,就要再重新找一批租客。

  自如友家总经理熊林坦言,北京之所以会有这么多的空置房,最根本的原因是业主没时间打理房子。而业主的“懒”则让自如友家找到了改变租赁市场供需关系的商机。

  自如友家简单来说是将业主不易出租的大房子按3年期租过来,经过统一装修,配置家具、家电,再按房间租给租客,并承担日后的保洁、维修。解决了业主最在意的两件事:空置的时间谁来承担损失以及房屋的日后维修成本和时间。自如友家一经推出,不到半年的时间就吸引了6000位业主,其中不乏新上市的房源。

  如今每个月都会有1000位业主选择自如友家,按每套房子至少可以有3个租赁房间标准算,就相当于每月在北京新建30家如家快捷酒店。这一快速发展的体量,正在逐步改变承租人的状况。

  少娜的同事小贾现在租住的四居室户型,正是由自如友家月租6000元的三居改造而成的。房屋装修费3万,按3年4个房间均摊下来,算上装修费租金成本还不到1800元。即便自如友家略有上调,相对于翻新前2000元月租的老房子,在性价比上也是很容易让小贾承受。

  再加之自如友家与业主早早签下的每年房租上涨仅为3%的约定,对租客房租上涨幅度自然不会太“离谱”。 截至4月底,已经有5万名租客被稳定的房租、精装修的环境吸引过来。

  与小贾完全为控制房租不同,少娜选择格林豪泰则更在意独立的居住空间。在格林豪泰二十几平方米的地方,不仅能够解决少娜休息、办公、洗漱等基本需求,甚至还配备了简易的厨房用具。以比原先便宜近1500元的价格,获得几乎差不多的租住环境,让少娜感觉很划算。

  如今格林豪泰已经将“长住客 ”视为酒店发展潜力最大的业务。不仅在北京、上海、天津、九江等多家城市布点,并将进一步选择合适的城市和物业。既满足商务人士的需求,又让自己获取更大的获利空间。

  看似简单的租赁服务,自如友家却在无形中带动了从家装到日后维修、保洁整条产业链。

  自如友家总经理熊林坦言,尽管自如友家每年都有上千万的收入入账,但成本并不低。仅维修、保洁成本就已经几乎要耗去收入的一半。

  房源数量决定话语权

  拉动链条市场

  1000台洗衣机、1000台冰箱、3000部空调、6000把门锁,近百万平方米的地板需求……这是自如友家每个月最低采购量。

  看似简单的租赁服务,自如友家却在无形中带动了从家装到日后维修、保洁整条产业链。在这条产业链上,宜家家居曾是最早得益于自如友家的品牌,截至2012年9月,自如友家已经从宜家家居采购了2万多套书桌、衣柜和床。这些大型家具,宜家家居在北京单店的月销售量也不过几百件。

  自如友家刚推出的时候,熊林曾试图与一些家具厂商、电器供应商谈过合作,希望能够以更实惠的成本对自如友家“包装上市”。可忙乎几个月下来,手里仅有千套房源的自如友家,没有得到市场上的任何响应。

  然而,当自如友家手里握有上万套房源的时候,这一切也随之改变。“现在我们开招标会,海尔、美的、格力、苏宁、国美都来了。”熊林称,与家电供应商苏宁合作之后,自如友家每年仅家电采购成本就降低了12%。

  相比家电供应商,保洁公司则让熊林着实头疼了一阵。自如友家每月要承担1.2万套出租房的保洁工作,按一人一天可以打扫10套房子计算,也需要1200位保洁员工。在北京,几乎没有一家保洁公司可以独自承揽自如友家的保洁业务。

  为此,自如友家整合了多家保洁服务商,并按区域划分将业务承包给他们。尽管不同区域的保洁员来自不同的保洁公司,但他们都统一着装,甚至连使用的保洁工具、清洁标准都是一致的。如今,自如友家已经成为北京最大的保洁需求商,也让其在承包价上具有极强的话语权。

  自如友家甚至拥有了自己的家居设计团队。当自如友家自身品牌上升,租客对家居品牌意识减弱,并拥有家具定制合作商时,由自如友家自己的设计师,根据每间户型设计装修方案的自如友家2.0,被推出了市场。从家具生产厂商那直接采购家具,让自如友家的出租成本又降低了近10个百分点,这一直接经济效益也将直接在租客的房租上得以体现。

  相对自如友家1.0,租客最直接的感受是空间利用率得到了极大的提升。书桌是可拉出的,来了客人完全可以当大餐桌;书架上还有分隔好的小抽屉,很适合女生放首饰。少娜在搬进格林豪泰之前,也曾看过自如友家2.0的住房,如果不是限于合租的硬件不足,少娜还真有可能选择自如友家。

  如今自如友家已经开通了400电话、微博、网络建议箱三种能够从租客那获取服务、家装改进意见的渠道,熊林每天都关注自如友家的微博,希望能够在明年推出自如友家3.0。

  “目前,除我爱我家向市场推出了几百套类似房源外,还没有其他中介进入北京市场。”熊林希望自如友家能够带动更多的中介加入,促进产品、服务快速提升,从而让整个租赁市场更健康。

  成本消耗收入大半

  房源是成长的桎梏

  房租每年上涨幅度仅是业主直租的一半,自如友家赚什么?

  “收益主要来自服务费。”熊林如是解答。

  第一年45天,第二、第三年35天免房租,是业主对自如友家支付的服务费。按照自如友家平均每套房子20天左右的装修期,出租时间越快,剩下的免租期便是纯收入。

  自如友家另一笔长期稳定的收益,则来自租客每年交给自如友家相当于一个月房租的服务费,以获取日常保洁、免费上网和维修等服务。如此估算,自如友家年收入可超过6000万。

  熊林对自如友家的期望是有一天,每一位租客都会进门直接说,“我要租自如友家” !但能够保证这一天到来的前提是,自如友家至少要再增加4万套房源。

  “现在对房子的预期其实也都蛮高的,而且未来的租金走势会是什么样都不可知。”熊林表示房地产政策变化会比较快,涨的时候大家还是愿意继续持有它。对于将来房源数量增长能否保持现在的速度,还无法给出定论。

  另一方面,相对于整个租赁市场交易规模,自如友家的市场占有率根本不足以影响到全市房租变化幅度。相反,一旦市场对房租期望值普遍大幅上升,就会影响到业主续签成本与意愿。这也为自如友家明年能否再次得到第一批到期业主的委托,增加了风险。

  另一点让熊林担忧的是,尽管自如友家每年都有上千万的收入入账,但成本并不低。仅维修、保洁成本就已经几乎要耗去收入的一半。打理上万套房源、面对几万名租客的服务所需要的系统管理能力也在不断对自如友家提出新的挑战。这些不仅需要人来完成,更需要一个信息系统作为支撑,仅该系统就消耗掉自如友家两成收入。“这实际上是在拼企业的管理能力,是否能够在把事情做好的同时,还能有效地控制成本,不至于将太多的成本负担转嫁到消费者身上。”熊林说。

  即便是将目光锁定消费能力较高的商务人士的格林豪泰,负担的成本也并不低。与自如友家不同,格林豪泰的酒店式公寓多选址于市区写字楼居多的地方。这些空置物业在市区已经极为抢手,价格自然不菲,使得酒店式公寓很难在全国大范围扩张。

  由于工作原因,少娜还有半年的时间住在杭州。感受到北京格林豪泰酒店式公寓好处的她,也想在距杭州分公司最便利的地方找到类似的公寓,但最终失望而归。

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