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澳洲考察项目推荐和看点介绍

 

《澳洲考察项目推荐和看点介绍》课程大纲

一.澳洲购物中心的发展背景和考察目的:


以Westfield, Lend Lease, AMP等为代表的澳大利亚购物中心在过去的20多年里一直站在国际购物中心行业的前列。50年代末澳大利亚购物中心受美式购物中心的影响和启发孕育而生。但随着购物中心行业的不断发展和国际化进程,澳洲模式显示了其相较之美式购物中心的优势和更可以为中国行业借鉴的理念和特点,特别是随着西田80年代的成功进军美国市场,澳洲模式也带动和影响了美式购物中心的变革。


在今天的洛杉矶、旧金山、纽约等所有最前沿的标杆购物中心几乎都是与西田和其他澳洲公司的名字联系在一起的。在今天的欧洲,西田伦敦当之无愧的成为了欧洲大陆最具规模和影响力的世界级标杆购物中心,也让西田品牌家喻户晓。Lend Lease早先开发的英国蓝水购物中心一直都是欧洲购物中心的楷模。澳大利亚的行业专家和专业机构领导和参与了迪拜Mall,阿联酋商场以及台北101购物中心等世人瞩目的世界级的零售目标地项目的开发建设和咨询管理。特别是由Lend Lease公司在70年代初首创的全球第一个商业地产信托(REITs)已经成为了今天全球商业地产企业的主流模式。


行业的数据统计也很好的说明了澳大利亚购物中心的突出优势。澳大利亚购物中心的销售效益和租金收入是美国的两倍。也明显高于欧洲的表现。澳大利亚购物中心50多年的成功和稳健的发展,也经受住了多次经济下行和金融危机的考验,特别是在一个人口并不多的市场能够如此成功和可持续的经营购物中心的经验和理念对于我们中国购物中心业者在今天的形式下具有特别的启发和借鉴意义。


澳大利亚购物中心的地域条件和成长环境和我们中国今天城镇化的进程有着许多相似的地方。澳洲模式的成功很大程度上取决于对发展环境的理解和回应。因此对中国的开发商和行业人士来说,研究澳大利亚购物中心具有极高的直接借鉴价值,通过考察了解澳洲购物中心的从选址到定位、从组合到规模的市场导向的开发战略;了解澳大利亚购物中心的以人为本聚焦社会和与时俱进的突出特点;了解澳大利亚购物中心合理和科学的管控环境。澳式购物中心的What You Need定位理念相较于美式购物中心的What You Want的定位差异极大地提高了澳洲购物中心抵抗经济波动和金融危机的能力,受到国际主流养老金和机构投资人的青睐。所有这些成就了澳大利亚购物中心在今天国际行业的领导地位。


推荐考察项目从区域型的购物中心到社区商业以及最前沿的体现当今全球最前沿绿色环保理念的综合体项目。并通过身临其境地实地考察和与澳大利亚企业高层和行业专家的采访交流互动使我们能够更好地了解学习澳大利亚购物中心的核心价值。


考察学习澳大利亚购物中心的宗旨和目的:


澳大利亚购物中心的地域条件和成长环境和我们中国今天城镇化的进程有着许多相似的地方。澳洲模式的成功很大程度上取决于对发展环境的理解和回应。因此对中国的开发商和行业人士来说,研究澳大利亚购物中心具有极高的直接价值,通过考察了解澳洲购物中心市场导向的开发战略,从选址到定位、从组合到规模、从招商到营运、以及为提高土地使用率而形成的垂直形态的规划理念;了解澳大利亚购物中心的聚焦社群以人为本的突出特征,为社群提供购物中心的社会基础设施,以独特空间链接和丰富社群生活。 


考察项目的安排将最大程度地兼顾国内各类开发商的不同需求,在关注澳大利亚的标杆购物中心(即我们通常所说的“高大上”的项目)的同时重点考察探究澳大利亚区域型购物中心以及社区商业项目。我们在关注和学习澳大利亚购物中心业者引领和驱动国际购物中心发展潮流的同时,通过对澳大利亚购物中心的身临其境地实地考察、包括与澳大利亚业界高层和行业人士的交流互动可以帮助我们更好理解和学习澳大利亚购物中心的核心价值。


首席带队专家王玮简介:
澳大利亚澳瑞姆公司中国战略顾问、国际购物中心协会市场调查委员会中国委员、中购联和上海购物中心协会专家委员、中欧国际工商学院地产协会副秘书长。


国际购物中心协会(ICSC)市场调查委员会中国委员、中欧国际工商学院地产学会副秘书长。具有20多年零售和商业地产的从业经验,先后在英之杰集团、FILA、VOLVO、太古集团和正大集团等多家跨国企业和著名品牌担任高管,并参与了正大广场、虹桥机场、上海中心大厦和华润万象城等标杆项目的建设和咨询。作为一位的具有国际高度视野和国内深度洞察的业内专家,他以极大的专业热情和对事业的责任感翻译出版了国际购物中心巨头西田创始人《弗兰克•洛伊第二生命》一书,将国际行业半个多世纪发展的所积累的理念、积淀、逻辑以及最佳实践和前沿趋势介绍给方兴未艾的国内市场。


带队专家杜玉华简介: 
原万达商管集团区域总经理 杜玉华
连续5年万达优秀总经理,亲自率领团队全程筹建、运营2个万达广场。《万达集团商业地产系列丛书》编委、《万达商管公司核心岗位标准化系列课程》编委。万达学院内训老师。26年商业经验、10年总经理经验、3年区域总经理经验。聘请杜老师授课的内训企业包括瑞安集团、银泰集团、万科商管、招商蛇口、港铁(深圳)、绿地集团、田园东方、杉杉集团等。


考察特色:
1、中澳购物中心的交流使者,国内购物中心行业资深专家王玮先生带队;
2、悉尼、黄金海岸、昆士兰当地9个购物中心项目深度考察学习,项目负责人接待讲解;
3、澳洲购物中心专家的关于资产管理和澳洲购物中心开发和零售趋势的专题论坛,答疑解惑并探讨合作机会;
4、寓教于乐游览悉尼歌剧院、水上游船、黄金海岸、感受当地风俗文化,观赏优美风景。 


二.行程安排:

注:个别考察项目可能会有调整,以出发之前的确认为准


三.考察项目简介


考察项目1: Westfield Miranda米兰达购物中心


西田米兰达购物中心是西田澳大利亚区域型购物中心近年改造中最突出的典范。西田集团在结合了成功开发西田伦敦和西田Strathford 两个世界级标杆购物中心所达到的行业高度和精湛造诣的基础上,结合澳大利亚区域型购物中心市场的实际情况,在品牌和业态组合与市场的相关性和反应消费者的期望方面以及商场的空间和环境氛围塑造方面让人耳目一新。米兰达通过室内和室外空间的结合、自然光线和照明灯光的并用、天然木质贴面和石材地铺以及大量休闲设施和绿色景观的塑造给人以一种“休闲高雅”的温馨感觉,(与我们国内的一些豪华装饰而拒人于千里之外的商场的氛围形成鲜明对比)。米兰达给人以品质、亲和、舒适感觉令人和流连忘返。改造完场后的米兰达的第一年的业绩从之前的6个亿澳元提升到9个多亿,考虑到实际的面积增加只有10%,这在成熟市场非常难能可贵。西田集团与1969年购入米兰达商场后不断地与时俱进地进行了多次的改造和扩建。特别是90年代初的改造使米兰达成为了澳大利亚第一家拥有300个以上商店的大型购物中心和当时销售第一的购物中心,为西田集团从87年金融危机后调整多元化战略,走出低谷并重新专注购物中心战略的成功实施发挥了极为关键的作用。今天的米兰达购物中心又达到了一个崭新的高度。被权威的SCN杂志发行人Michael Lloyd先生誉为全球区域型购物中心的世界级标杆。米兰达必将在未来较长的一个时间内影响和带动行业的发展,非常值得国内开发商和设计公司第一时间学习借鉴。米兰达的历史也最好滴诠释了西田集团联合创始人和董事长Frank Lowy先生说的“进化和变化(改造)构成了购物中心成功的词汇”。


考察项目2 :MacArthur Square麦克阿瑟广场


    对于中国参访者来说这是一个非常有趣的购物中心。购物中心建造时,坎贝尔敦市是一个社会经济水平较低的地区;当时(1979年)很多的房屋都是政府出资援建的公屋(有点类似我们的廉租房),并且当时失业率也很高。现在这个地方包括整个区域已经成为了一个高速发展的区域,Lend Lease集团开发建设了该购物中心。当时租户组合定位于较低收入的社会经济人口,专卖店的配置也是仅根据市场需求。
随着时间的推移和地区的成熟,租户组合发生了变化,中心的规模也不断的扩大。就投资回报率而言一直都很成功因为麦克阿瑟广场始终关注满足当地市场而不是试着尝试其他的一些不适合当地情况的东西——正因为购物中心的社会关注和社区聚焦才使其获得了巨大的投资回报。
麦克阿瑟广场对于我们广大的三四线城市的购物中心的开发商对如何根据社会和经济发展水准与时具进地开发购物中心提供了一个最生动地案例,这也是我们的Michael大师早年的操盘项目。通过Michael的说明和现任经理人的介绍给大家一个从过去到现在的发展图景,所以对我们国内广大三四线城市从事商业地产的企业意义非凡。


考察项目3: Birkenhead Point 奥特莱斯中心


乘游船行驶于美丽的悉尼海港内抵达BirkenPoint奥特莱斯,途经环形码头和情人港的 Harbourside 购物中心之间的客运渡轮服务。 行程中有机会路过海港大桥、悉尼歌剧院、鹦鹉岛(Cockatoo Island)等景点。其中Birkenhead Point拥有悉尼最大的奥特莱斯中心(Outlets),超过140家商铺提供高达70%的优惠折扣,除奢侈品牌阿玛尼,杜嘉班纳,范思哲,雨果波士,卡尔文·克莱恩,芙拉(Furla), 还包括Oroton, BONDS, Peter Alexander等澳洲本土品牌


考察项目4 :Broadway百老汇购物中心和考察项目5 Tramshed购物中心


百老汇购物中心位于悉尼CBD的南入口,由澳信集团开发经营,位于George大街向南延伸的拓宽道路Broadway旁边,周边大学环绕,离悉尼市中心也很不远。百老汇购物中心连续五年获得澳洲大枪类购物中心(可租面积5万平米以上)的包括主力店在内店销售坪效第一名,而且这个商场没有任何的奢侈品牌。商场对其环境和消费者的深刻了解以及在营销和服务方面创新独树一帜,所以对商场的实地考察和与管理人员的当面交流可以使我们通过切身的感受发现其中的奥秘和原因。


Tramshed购物中心是一个从已经不再使用的电车蓬改造而成的。之前商业经营并不成功澳信集团接手后以社区商业的定位最终获得很大成功。接近1万平米的商业瞄准周边居民的基本生活和社区需求。商场的氛围特别亲和和绿色。餐饮配置颇具特色。项目的成功已经使得这个社区定位的购物中心变成了悉尼的旅游目标地。


考察项目6:Lend Lease Barangaroo综合体购物中心 


Barangaroo综合体项目是由LendLease公司开发建造。Lend Lease最早由建造著名的悉尼歌剧院而成名。60年来,建造了悉尼的一般天际线。全球每天有100万人居住、工作和生活在LendLease 建造的空间里。Lendlease从建筑承包商起步,通过借钱Lend造楼,然后出租Lease变成了开发商。进一步地在1971年通过金融创新发明了全球第一个商业地产公募信托(REITs)。60年来LendLease在可持续发展和绿色环保方面又为澳大利亚和全球树立了新的标杆。其中最突出的代表项目就是在悉尼达令港沿岸开发的包括公寓、办公、商业、酒店和赌场的最新的综合体项目。LendLease对区域的交通组织、建筑组合以及可持续方面均代表了目前综合体购物中心最前沿的水准。项目由购物中心、沿街商铺、顶级办公楼、高端公寓、皇冠赌场和酒店、滨海公园以及游艇码头等组成。在商业创新、绿色环保和交通组织和空间塑造方面成为了澳大利亚和全球的新标杆。Barangaroo也通过最新的CBD、最低碳的环保建筑和社区以及最新的水景餐饮目标地进一步强化了悉尼作为一个国际旅游城市的地位。
考察项目7:Westfield Goomera 西田Goomera购物中心 
澳大利亚难得一见的在绿地上面的新建购物中心,了解西田澳洲集团的在这个项目中的长短期的规划和为未来的与时俱进发展的空间预留。


考察项目8 :Pacific Fair 太平洋海岸购物中心


太平洋海岸购物中心与2014年由AMP集团斥巨资6.7亿澳元改造并与2016年中完成。现在的太平洋海岸购物中心融合了当地的文化地域特色成为了一个可以对标迪拜塔等世界级休闲和商旅目标地的澳大利亚最前沿的购物中心。改造后的可租赁面积由之前的10.3万平米扩大到了15.5万平米。具有Coles和Woolworth两个超市以及Myer和David Jones两个百货,还有Target、Kmart和Big W三个特色各异的折扣百货。构成了澳大利亚超区域型购物中心的典型主力组合。改造后的太平洋海岸购物中心还引入了奢侈品时尚购物街区成为了来到黄金海岸旅游者的首选购物目标地。
AMP安保资本也是在中国国内第一家可以在中国境内经营养老金业务的外国企业,与中国人寿也成立了养老金的合资企业,最终目标就是要把澳大利亚购物中心的理念以及和养老金结合的成功实践根植于国内市场。(AMP购物中心集团的高管也将参加与考察团的互动和交流回答大家感兴趣的问题)。


考察项目9:Westfield Chermside  西田Chermside购物中心 


西田彻姆赛德购物中心位于布里斯班CBD北面10公里,也是澳大利亚与1959开业的最早的购物中心。经历了近60年的营运调整,2017年第二季度新近完成耗资3.55亿澳元的改造。目标要成为西田在澳大利亚销售第一名的购物中心。商圈辐射人口75.8万,代表了布里斯班约1/3的人口。商店数量411个,可租面积15.1万平米。年度销售额8.26亿澳元。年度客流量1410万。停车位6500个。
西田彻姆赛德购物中心和西田米兰达、花园城一样都是西田集团在西田集团在开发伦敦和纽约等国际标杆项目后所积累的行业造诣在澳大利亚本土购物中心中运用的典范。



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