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大数据征管背景下的房地产开发全程各阶段税务筹划与风险防控专题

 

课程大纲

‖课程说明‖      
2017年营改增后金税三期全面上线运行,税务机关对房地产开发企业税收预警评估的稽查方式由人工筛选转为征管软件系统测评分析。税务机关通过金税三期征管软件预警评估系统,将企业历史以来存在的涉税问题、环节、行为进行税务风险测定,筛选出可疑信息,对重要信息进行双随机摇号稽查。
企业必须了解税务机关金税三期电子化监控税收预警评估稽查系统风险防控指标内容、规避方法,掌握会计核算数据之间关系配比的技巧和风险,尽快找出企业内部业务处理与会计核算体系涉税薄弱点,避免被列入重点筹划对象及“黑名单”,妥善处理纳税评估与稽查等事宜,确保企业利益最大化。


‖课程收益‖本课程主要帮您解决以下问题:
一.今年以来房地产开发业稽查典型案件的经验教训及企业正确应对方法;
二.金税三期下房地产开发各阶段评估风险预警指标详细分析与对策;
三.全面营改增后房地产开发行业各阶段税务评估稽查重点方向与应对策略;
四.房地产开发企业各阶段日常业务处理风险防控关键点在哪里?
五.如何对房地产开发关键问题进行有效处理和正确评价?面对税务质疑,如何提
供正当理由?
六.面对以金税三期为核心的新政策、新指标,如何有效化解增值税涉税风险?


‖课程大纲‖
第一节:近期房地产开发企业典型税务稽查案例通报与风险防控建议 
一.近期房地产开发稽查典型案例大汇总
二.房地产开发企业关联方无偿借款征收增值税所得税稽查应对方法
三.近期涉及房地产开发行业重要税收政策文件应用与风险防控要点
1.营改增后土地增值税若干征管规定的2016年70公告对房地产企业重大影响
与应对
2.财税[2016]140号文件引发房地产开发增值税政策调整后的的合理筹划
3.开发企业如何合理利用国家税务总局建筑业征管问题的2017年11公告降低
税负?
4.房地产甲供材料重大影响的财税[2017]58号实战应用
5.房地产开发企业怎样应对建筑业二次营改增重要文件--税总发[2017]99号
四.营改增后房地产开发企业与施工方博弈要点
五.后营改增时代房地产开发企业合同签订要点
六.地税清查遗留问题的营业税怎么应对?
七.怎样应对税务机关三流不一致的指控?三方抵账付款协议在税务上有效吗?
八.房地产建筑业新老项目怎样合理分摊费用的增值税进项税
九.房地产企业增值税纳税义务发生时间评估稽查


第二节:房地产项目公司设立与取得土地阶段税务筹划与风险防控
一.筹办项目公司期间税务筹划与风险防控
二.新项目是设立分公司?子公司?还是直接设立项目部?
三.实例分析“限地价、控房价、竞配建”的税务处理
四.以购买股权方式取得土地的税务筹划与风险防控
五.招拍挂取得土地对房企增值税、所得税、土地增值税、契税、土地使用税五
大税需关注哪些税收节点?大配套费不交契税要提供什么理由?
六.房企取得土地向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用增值税抵扣应取得哪些
票据?需要哪些证明材料?取得的拆迁补偿费是否缴增值税?
七.营改增后购进“毛地”进行开发税务筹划与风险防控
八.土地出让金返还增值税、所得税、土地增值税税务筹划与风险防控
九.合作建房纳税筹划的点在哪?应注意哪些风险?
十.购进“烂尾楼”进行开发怎样合理税务筹划与风险防控
十一.政府要求在红线外建设的道路、公园等支出怎样进行税务筹划?移交时是否
视同销售?增值税怎样抵扣?土地增值税怎样扣除?
十二.总公司拿地、子公司开发,票据如何取得并入账?涉及的增值税、企业所得
税和土地增值税如何处理?
十三.通过合并、分立、划转等形式取得土地,三大税怎样处理?怎样进行税务筹
划与风险防控?


第三节:房地产开发项目施工建设阶段税务筹划与风险防控
一.房企甲供材,增值税、土地增值税清算时应注意哪些税收风险?资金流与发
票流不一致怎样处理?甲供材合同如何签订税务风险最低?
二.房企支付施工企业的价外费用、提前竣工奖、延期赔偿、备料款等税务筹划
与风险防控。
三.营改增后支付设计费、咨询费,工程管理费、各种服务费等税务筹划与风险
防控。
四.房企的建安企业成本高于地区平均造价需注意提供哪些证据材料加以印证?
五.从各种渠道融资而支付的利息支出怎样转化作为进项抵扣?投融资顾问费、
手续费、咨询费怎样处理?房企支付的借款利息在土地增值税清算时如何计
算扣除?
六.房企关联企业之间无偿使用劳务、房屋等如何进行增值税、所得税处理?
七.房企修建的临时建筑物、构筑物(如售楼处,样板房)增值税怎样抵扣?土
地增值税怎样处理?
八.开发商购进电梯、中央空调、钢结构、铝合金窗, 门禁系统等设备项目并由
销售方提供安装劳务,开发商应取得哪里开具的、何种票据入账?合同与发
票如何衔接?怎样进行税务筹划与风险防控?
九.工程完工后续支出怎样取得票据,怎样进行税务筹划降低税负?
十.实例解析以房抵工程款、以房抵材料款、取得工程违约金等税务处理


第四节:商品房预售、销售阶段怎样进行税务筹划与风险防控
一.房企价外费用的风险防控要点。
二.视同销售收入怎样进行税务筹划与风险防控?
三.房企代收代付(代收的契税、维修基金、办证费用、水电、燃气、太阳能等)
的增值税、所得税、土地增值税及票据如何处理?
四.开发配套设施(会所、物业用房、配建廉租房、学校、医院、水电气等设施)
是否视同销售?配套设施移交给政府、全体业主,怎样提供证明材料? 各税
种如何处理?小区里的幼儿园怎么处理?
五.实例分析房地产企业采取有条件优惠价格等形式销售返租商铺涉及诸税种风
险剖析。
六.没有产权的储藏室、车位、车库销售增值税、所得税、土地增值税怎样处理?
成本怎样摊销?
七.买一赠一业务(买房送装修、送家电、以老带新、摸奖送礼、赠送业主福利、
送物业费等)的合同签订、会计核算及企业所得税、增值税和土地增值税和
个人所得税如何处理?
八.房企支付的各种违约金、赔偿金,各税种如何处理?
九.开发商销售的商铺采用免租期、免费车位及为购房者提供的其他各项优惠,
增值税、企业所得税、土地增值税和个人所得税如何处理?
十.开发商开发产品自持是否视同销售处理?怎样筹划才可以抵扣土地成本?
十一.房企拆迁安置“拆一还一” 增值税、所得税、土地增值税和个人所得税如何
处理?还建房,回迁安置房视同销售如何征收增值税?价格怎样确定?视同销
售是否同时视同土地成本抵扣?
十二.开发企业收取业主的诚意金、VIP、订金和定金增值税、所得税、土地增值税
和个人所得税如何处理?
十三.物业管理公司收取水电费如何缴增值税?
十四.代垫首付以及免契税、免物业费的收入确认与发票开具。
十五.销售精装房增值税、所得税、土地增值税和个人所得税如何处理?
十六.地产手续费和佣金的税务风险管控
十七.项目完工后,如何计提工程施工成本、公共配套设施成本、报批报建费用、
物业完善费用和土地开发成本?


第五节:房地产开发项目完工清算阶段税务筹划与风险防控
一.管理费用税务处理与税前扣除规范                
二.营销费用税务处理与税前扣除规范
三.财务费用及利息税务处理与税前扣除规范
1.关联方无偿占用资金视同销售的增值税、所得税风险及自查补救
2.向非金融企业与类金融企业借款的税前扣除要求
3.统借统还税前扣除应注意的事项
4.利息资本化与费用化的区分不清产生的税务风险
5.关联债资利息支出税前扣除的风险指标与筹划方法
6.向个人融资产生的利息税前扣除要求及注意事项
7.跨期与计提未付的利息扣除争议
四.开发产品达到完工的条件争议如何处理?如何把握所得税、土地增值税清算
时间点?
五.开发成本中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程
费、公共配套设施费、开发间接费用和借款费用的会计核算与企业所得税、
土地增值税的纳税调整
六.开发项目成本核算对象确定原则、共同成本间接成本四种分摊方法(占地面
积法、建筑面积法、预算造价法和直接成本法)的会计要求,企业所得税要
求和土地增值税清算要求的差别与选择。商住一体会计核算与清算问题,不
能分开核算的如何处理?
七.成本分摊方法的合理利用----如何利用实际成本法和层高系数法增加非住宅
成本?
八.怎样利用开发间接费与期间费用的交叉地带合理筹划?
九.开发企业所得税预缴申报与年度汇算清缴申报注意事项


‖培训对象‖各房地产企业的总经理、总会计师、首席财务官、财务总监、财务经理、
税务总监与经理及主管、税务会计以及税务咨询公司财会办税人员等。
‖资    料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2017年11月30日至12月2日(11月30日报到,12月1-2日两天课程)
‖培训地点‖北 京◇陶然大厦(北京东城区马家堡路1号、南二环陶然桥东南角) 
‖相关费用‖人民币3380元/人(含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等)。
             ↘ 如需安排食宿者,可统一安排,费用自理,(具体详见参会确认函)。


培训师介绍

肖老师

注册税务师、资深税务稽查专家、国家税务总局所得税专家库成员、国家税务总局督察内审师资、国际税收研究会理事,税务干部业务培训兼职教师,上海国家会计学院兼职教授、武汉大学税法研究中心兼职教授。被学员誉为:“税界奇才、实战大师”。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题,在多年的税收稽查、税政业务实践中,特别是对企业税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。
肖老师以亲身经历的稽查与审理的案例,真实、生动地阐述税收政策的应用及应对策略;以二十年的税收征管、稽查经验,解说容易引起税企争议税收问题的来龙去脉;以一个税务工作者的角度,探讨企业财务人员在应对税务征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企业税务风险。授课以实务见长,案例精深且新颖独到,操作性强,将最新法规与实务紧密结合。且从企业战略出发,是我国税收实战派讲师的代表。

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