当前位置:培训频道岗位技能培训财务税务 》陈建昌:房地产企业土地增值税清算与筹划实务讲座 (课程编号:100111100)

房地产企业土地增值税清算与筹划实务讲座

 

课程大纲

土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益而开征的税种。转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人是土地增值税的纳税人。国务院决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税,但由于房地产开发与转让周期较长,造成土地增值税征管难度大,一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪,还有一些地区误信土地增值税要停征,而放松了征管工作,造成国家应收税款的流失。
2007年1月16日,《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)一经国家税务总局网站发布,房地产开发企业与市场立即引起了强烈的反响。该《通知》决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作,并拟将对企业的清算工作适时开展税务稽查。这将意味着拖延了14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将予严格执行。同时,伴随着清算通知的出台,2007年房地产行业调控也隆重地拉开了序幕。
全国各地税务部门为强化对土地增值税的清算和管理,将主要针对对房地产开发企业严格制定一系列诸如项目登记和预征、年度结算、竣工决算和全面清算等具体管理办法。这也将意味着国家将扭转对房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主的过渡性征管措施,标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。
在房地产开发企业的税负构成中,土地增值税占有较大比重,是一个不可小视的税种;土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额,它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等,所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。目前,房地产开发企业面对国家正规的“清算型”的土地增值税征管模式,如何理解和应对全面清算政策、如何灵活运用政策法规、如何全面掌握申报业务、如何熟练操作筹划避税,如何防范税务稽查涉税法律风险等等,已成为房地产行业财务人员迫在眉捷所要解决的难题。针对房地产行业这些重点、难点、热点业务操作问题,本讲座依据现行土地增值税法规,全方位地解读土地增值税的基本法规和国家清算政策,介绍土地增值税的申报业务流程和税务稽查涉税法律风险的防范措施,分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧,指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验,以企达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。


一、 土地增值税基本法规解读
★土地增值税概念
★土地增值税特点
(一) 土地增值税的纳税人和清算对象
(二) 土地增值税的课税对象和范围
(三) 土地增值税的四级超率累进税率
(四) 转让房地产增值额的确定
★计算增值额的销售收入
★计算增值额的扣除项目:
1、 取得土地使用权所支付的金额
2、 开发土地和新建房及配套设施的成本
3、 开发土地和新建房及配套设施的费用
4、 旧房及建筑物的评估价格
5、 与转让房地产有关的税金
6、 财政部规定的其他扣除项目
★确定转让房地产增值额的特别规定
(五)土地增值税应纳税额的计算及操作案例
(六)土地增值税申报纳税的手续、程序和法律责任
★土地增值税的征收机关
★土地增值税的申报期限
★纳税人办理纳税申报的程序和手续
★土地增值税申报表样式和填表说明
★纳税人未按规定申报的法律责任
(七)纳税时间和缴纳方法
(八)土地增值税的纳税地点
二、土地增值税清算法规解读及实务操作
★土地增值税的清算单位
★土地增值税的清算条件
★非直接销售和自用房地产的收入确定
★土地增值税的扣除项目清算
★土地增值税清算应报送的资料
★土地增值税清算项目的审核鉴证
★土地增值税的核定征收
★清算后再转让房地产的处理
★关于土地增值税的预征规定
★专家解读新规定的五大要点
1、明确普通标准住宅标准
2、混合项目要分开核算
3、转让旧房的计算操作性增强
4、分类预征到期清算
5、严格土地增值税征免规定
★财税[2006]21号土地增值税法律效力的探讨
三、土地增值税的减免税优惠政策解读及运用
★纳税人建造普通标准住宅出售征免税
★因国家建设需要依法征用、收回房地产的征免税
★因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税
★个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税
★个人互换居住用房地产的征免税
★以房地产进行投资、联营的征免税
★按规定合作建房的征免税
★企业兼并转让房地产的征免税
★1994年1月1日以前已签订房地产转让合同的征免税
四、企业缴纳土地增值税会计处理规定及核算案例
★土地增值税会计科目设置
★土地增值税的会计处理
★土地增值税核算的操作案例
五、土地增值税的纳税筹划技巧和操作案例
★土地增值税的-“临界点”筹划法
★土地增值税的-费用转移筹划法
★土地增值税的-收入分散筹划法
★土地增值税的-费用分摊筹划法
★土地增值税的-利息支出筹划法
★土地增值税的--建房方式筹划法
★土地增值税的-灵活运用优惠政策法
★土地增值税的-代收费用计价筹划法
★土地增值税的-成本核算对象筹划法
★土地增值税的-股权转让筹划法
★土地增值税的-核算方式筹划法
★土地增值税纳税筹划新亮点:
1、普通住宅不再是理想的避税所
2、旧房转让政策规定更趋于理性化
3、不及时预缴和清算税款将受处罚
4、对搬迁转让的征免税界限要分清
5、房地产企业部分免税优惠被取消
六、土地增值税的纳税筹划案例分析
1、把握税率临界点争取免税
2、代收费用巧安排:合法节税
3、筹资建房利息支出巧筹划
4、增加住房开发成本的纳税筹划
5、房产公司巧节税:保障高质低价卖
6、确定适当房地产价格的分析 7、应纳土地增值税的筹划分析
8、利用分解房地产开发项目进行纳税筹划
9、巧解方程式:开发商售房让利为节税
10、巧纳土地增值税分析
11、如何确定房价才能获取最佳收益
12、土地增值计税不能合并核算

培训师介绍

陈建昌

陈建昌
中国税务律师、财税(法律)高级讲师—既是实战家,也是演讲家;
资深税务筹划专家、财税(法律)综合顾问—税务稽查出身,筹划更具权威;
财税大专、法律本科毕业--财税、法律科班出身,财税、法律具深厚知识功底;
注册税务师、会计师、律师--精税法,懂财会,通法律,“三师”聚一身。
曾经担任:
某地税务局税政科科员、副科长、稽查队队长
某地国税稽查局局长
安东律师事务所兼职律师
深圳市税桥税务师事务所总审
深圳市德安税务师事务所合伙人
深圳市任达税务师事务所合伙人(现任)
广东明轩律师事务所执业律师(兼职)
全国部分大中城市多家财税(法律)综合顾问
全国部分大中城市十余家资深财税培训机构客聘讲师
中国财税法律咨询网、广东财税咨询网、广东税务律师网执行总编
北京税收与市场调查研究中心-“企业与市场纳税问题答疑”、“纳税俱乐部”杂志特约撰稿人
陈老师以自己曾查处的稽查案例演示税法----真实、生动,影响深刻;,以二十多年的稽查经验解说筹划----寓情、寓理,领悟非凡、;务实、系统、精彩的税法解读,真诚、洋溢、恢谐的财税演讲,以及善于互动式课堂交流的授课风格,曾受到全国各地培训学员的一致好评,被喻为“财税培训的演讲家”、“财税与法律完美结合的化身”。
服务过的客户有:客聘培训机构:世界税收联合会北京分部、国际财务管理协会亚洲总部(香港)、中国策划学院、中国策划师网、中国国际税务咨询网、深圳市外商投资企业协会、众人行管理咨询机构、深圳市聚星企业管理咨询有限公司、北京金税国际税务咨询有限公司、北京世纪之光培训中心、北京中经众联信息中心、聚成企业管理顾问有限公司、浙江视野大讲堂(绍兴)、智慧树管理网常年客聘高级讲师。
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学员反馈意见: 优 势:学识渊博且富有实战经验,能现场及时解难释疑;课程应用性强,系统、有条理、生动有趣、指导性强;真诚、洋溢、恢谐,具有演讲家的风度;条理清楚、思路清晰、具有独到的见解;财税与法律较完美的结合。不 足:有时语速较快—-陈老师对此已有所认识并会尽力去克服。
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技能专长:财税法律演讲、财税法律顾问、税务筹划、税务审查、解决纳税争议、行政诉讼、合同纠纷诉讼、婚姻家庭诉讼等。
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主要研究领域:税收政策的研究与执行、税务稽查风险应对、税务审计、财税代理、财税顾问、纳税筹划、税务行政复议或诉讼、刑民事诉讼(合同纠纷、经济犯罪、婚姻家庭)。
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筹划、顾问或指导单位:陈老师在较短的时间内就曾为以下单位----或为顾问、或为筹划、或为解决纳税争议、或为指导(协调),并取得一定的成功业绩(包括但不限于以下单位):芒果网、深圳市深中凯房地产有限公司、深圳市赛格股份有限公司、深圳市财税达财务顾问有限公司、深圳市三盛财务顾问有限公司、深圳市金叠投资理财咨询有限公司、深圳市瑞星会计师事务所、深圳市任达税务师事务所、深圳市中讯恒达科技有限公司、深圳市智普科技有限公司、深圳市永忠和实业有限公司、深圳市九鼎空气净化设备有限公司、深圳市嘉航国际货运代理有限公司、深圳市深宝电子厂、深圳市兴富鑫五金有限公司、深圳市宇星科技发展有限公司、深圳市大川子洋科技发展有限公司、中山市公路设备自动化有限公司、重庆万芳化妆品有限公司、沈阳市金三角饭店、新疆友好(集团)股份有限公司、北京市王府井大商场、浙江福泰隆连锁超市有限公司、万佳福超市有限公司、安徽双轮集团、南宁好邦通用医疗设备有限公司、杭州士兰光电技术有限公司、山西万佳福仓储超市有限公司、中信海洋直升机股份有限公司……
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