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房地产开发项目设计阶段成本管理

北京正略钧策企业管理咨询有限公司 2008年6月13日 作者:卢洪兵

       房地产开发企业要降低产品造价,就必须重视设计工作,从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计,设计阶段对房地产项目投资有较大影响,初步设计阶段对投资的影响可能性达75%-95%。可见,房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。

  一、项目设计阶段成本管理的主要措施

  1、引入竞争机制,实行设计招标

  实行设计招标制度,一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为,保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争,不断加强自身管理,提高设计水平,增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围,保证了设计方案的质量。最后,在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下,实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案,降低工程造价,使设计阶段投资费用控制。

  2、强化技术经济分析

  强化设计环节技术经济分析,使设计既具有技术先进性和适用性,又具有经济合理性,在保证性能、质量的前提下,努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有:(1)削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围;(2)适度技术要求和材料规格、性能要求;(3)不要过于追求过剩功能和质量等。

  工程项目的投资费用要在基础工程设计结束时确定下来。因此,在基础工程设计和相应的控制估算时,必须做到彻底、准确。在基础设计过程中应强调技术与经济结合,技术人员强化经济意识,估算人员考虑技术要求,改变技术人员只管技术先进,不顾经济合理的设计倾向。但在审批时,应将技术审核与费用审核分开进行,以独立发挥费用审核的职能,保证删除那些不必要的工程内容。

  3、充分运用价值工程法

  优化设计方案价值工程(Value Engineering,VE)又称为价值分析(Value Analysis,VA)是一门新兴的管理技术,是降低成本提高经济效益的有效方法。所谓价值工程,指的是通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析,使目标以最低的总成本(寿命周期成本),可靠地实现产品或服务的必要功能,从而提高产品或服务的价值。

  价值工程的主要思想是通过对选定研究对象的功能及费用分析,提高对象的价值。这里的价值,指的是反映费用支出与获得之间的比例,用数学比例式表达如下:价值=功能/成本,即“V=F/C”。这条提示了“用最少的投资,争取最大效益”的五条方法:

  (1)保持开发项目功能不变,降低项目投资。

  (2)投资不变,提高项目功能。

  (3)投资虽有所增加,但功能提高幅度更大。

  (4)降低一些次要功能,使成本大幅降低。

  (5)运用新科技,新技术,既提高功能,又降低项目投资。

  4、推行限额设计,努力减少设计费用

  设计阶段的工程造价管理任务,必须增强设计人员的经济观念,促使他们在工作中把技术与经济、设计与概算有机地结合起来,克服技术与经济、设计与概算相互脱节的状态。严格遵守初步设计方案及概算投资限额设计,既要有最佳的经济效果,又要保证工程的使用功能,这就需要设计者选择技术先进、经济合理的最优设计,从而保证质量,达到控制或降低工程造价的目的。

  5、建立风险激励机制,提高设计人员的积极性和责任感

  房地产开发企业要确保能够得到优秀的设计方案,需要建立风险激励机制,实行优质优价。若在批准的设计限额内,设计部门能认真运用价值工程原理,在保证安全和不降低功能的前提下,依靠科学管理、新技术、新结构、新材料、新工艺所节约的资金,对设计单位和设计人员按节约比例给予奖励,以调动设计部门积极性,主动降低工程造价。相反,凡因设计失误造成经济损失的,设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。这样,实行风险激励机制,有利于增强设计人员的责任感,鼓励他们进行设计创新,采用先进的方法进行投资控制。

   二、项目设计的经济评价

  对项目设计进行经济性评价是促进工程设计提高质量,对工程设计方案评比选优的主要途径和方法,在介绍评价方法之前,先分析影响工程设计经济的主要因素。

  1、影响工程设计经济的主要因素

  建筑的设计有技术性,更包含设计的科学性和经济性,研究和分析设计经济的影响因素,对寻求工程设计经济效果的途径,降低工程造价有着极其重要的作用。影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。

  (1)建筑造价构成比。建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。

  (2)户型。小户型单方造价比大户型高,因为小户型内墙多,相应墙面抺灰、管线铺设安装单方造价就高。

  (3)层高。室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以:直接节省投资;节约建筑材料和劳动消耗,减轻建筑自重,提高抗震能力;降低采暖能耗,节约能源,提高建筑密度;节约用地,同时,也有利于节省市政投资。

  (4)层数。高层建筑可以节约用地,节约市政投资。

  (5)建筑的平面形状。一般来说,建筑的平面形状越简单,其造价相应地越低,施工也经济。

  (6)建筑的单元组合。合理安排建筑的单元组合,能提高设计方案的经济效果,单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。

  (7)结构配筋。结构工程师的设计水平,直接决定了建筑钢筋含量的高低,从而影响工程造价。

  (8)建筑结构形式。框架剪力墙结构体系造价最高,框架结构体系次之,砖混结构造价最低。因此,建筑结构的选择,是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。

  2、工程设计经济性定量评价方法

  对建筑设计方案进行经济性评价,是设计方案招投标评优的依据,同时也是房地产开发项目勘察设计阶段费用控制的重要举措。下面介绍两种评价方法。

  (1)AHP 法

   AHP(Analytical Hierarchy Process)即层次分析法,是70年代由美国匹兹堡大学 Saaty 教授提出的一种决策分析方法,主要用于多准则评价中的方案排序和权重确定。

  其主要步骤为:

  1)建立 AHP 模型:AHP 模型分为三个层次:

  i)目标层。即工程设计的经济效益。

  ii)指标层。影响工程设计经济的八个主要因素,构成了评价的指标层。分别为:建筑造价构成比、户型、层高、层数、建筑的平面形状、建筑的单元组合、结构配筋、建筑结构的形式。

  iii)方案层。即不同的设计方案比较。

  2)构造判断矩阵

  这一步的实现通过对指标层进行两个因素 ai,aj之间哪一个对项设计方案的经济性影响大,大多少,并使用 1-9 的比例标度来赋值,这是一种将思维判断数量化的办法,可利用人们对事物性判断差别时,习惯用的相同、较强、强、很强、极强,并在相邻二极间插入折中的提法,就形成 9 级与给定的 1-9 标度相对应1-9 标度定义见表1。

表1 1-9标度法含义

  按照这样的方法,最终可以得出两两比较矩阵。

  显然,对于判断矩阵有:aij=1,aij=1/aji(i,j=1,2,…,n)。

  经专家评估人员评价比较,通过对 8 个指标的两两判断,得出如下判断矩阵表2 的赋值。 

表2 判断矩阵

  判断矩阵中的数值是根据资料数据、专家意见和分析者的认识加以综合平衡后给出的。

  3) 计算单一因素下各指标的相对权重。计算结果如表3。

  i)将矩阵的元素按列归一化计算 Aij=aij/∑aij;

  ii)将按列归化后的元素按行相加计算 Ai=∑Aij;

  iii)所得到的行和微量归一化,即行权 Wi, Wi=Ai/∑Ai。

表3 各指标的相对权重表

  因此,A、B、C、D、E、F、G、H, 8个指标对设计方案经济性的影响权重分别为0.313、0.068、0.090、0.082、0.252、0.041、0.126、0.028。

  4) 进行一致性检验

  为检验判断矩阵一致性,需要计算它的一致性指标 CI。首先计算判断矩阵的最大特征值λmax 。

   λmax=∑(Awi)/8Wi

  然后计算一致性指标 CI=(λmax-8)/(8-1)

  最后计算一致性比例 CR=CI/RI

  式中 RI 为平均随机一致性指标,其值见表4。

表4 平均随即一致性指标

  当 CR<0.1 时,则认为判断矩阵有满意和一致性,否则需要调整判断矩阵,使之具有满意的一致性。检验上述判断矩阵的一致性:



  λmax=(2.774/0.313+0.598/0.068+0.754/0.090+0.735/0.082+

      2.270/0.252+0.342/0.041+1.145/0.126+0.240/0.028)/8=8.751

  CI=(8.751-8)/8-1=0.107

  CR=CI/CR=0.107/1.41=0.076<0.1 通过一致性检验。

  5)评估人员(专家)根据 8 个指标对方案1、2、3、4进行分别打分(百分制),并计算,其结果见下页表5。

表5 方案经济性计算结果

  由上表5 计算结果可知,设计方案1、2、3、4得分别是 87.284、86.965、87.745、87.974。因此评价结果是方案Ⅳ的经济性比其它三个方案好,应该选择该方案。

  (2)模糊分析评价法

  1) 评价指标与权重

  i)评价指标 X={x1,……,x8}

  x1,……,x8分别代表层次网络示意图中指标层的 8 个评价指标,即 8 个影响因素。

  ii)定指标权重(由专家评分得出)

  A={a1,……,a8} ∑ai=1 ai≥0 (4-8)Ai分别代表第个 i 指标在设计方案经济性评价中的权重。

  2)单因素(指标)评价

  i)确定评价结构等级 Y={y1,……,ym}

  m 值的选择可根据对项目评估的不同要求适当确定,主要考虑评价结果的形象程度要求。一般分 4-5 级即可。

  ii)确定评价对象在各单项指标上的得分(隶属于各个等级的隶属程度)。

  第 i 个指标 ri={ri1,……,yim} i=1,……,8

  ri的取值同样可用专家评分均值得出。

  iii)以 ri为行构成单因素(指标)评判矩阵

  R=(rij)n×m(4-11)

  n 表示指标(影响因素)的数量,这里 n=8

   m 表 示评价结果等级数,一般分 4-5 级。

  3)综合评价

  i)模糊合成 AоR=[∨(ai∧rij)]1×m

  ii)AоR 归一化,就可以得到专家最后评定的最后结果隶属于各评定等级的百分比,其中最大分量对应的等级为评定结果等级。

  iii)模糊评价方法可用于方案评选的比较,更多可用于对已有方案的评估。 

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