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房地产估价的常见风险以及防范措施

《环球市场信息导报》 2017年5月27日 作者:葛勇

文章关键词: 房地产估价  
    近年来,伴随着我国房地产行业以及相关产业的不断发展,在很大程度上促进了房地产估价业务数量的剧增,但因各种因素,房地产估价过程中还会遇到各类风险,从而为房地产估价相关利益主体带来了较大的经济损失,本文笔者结合自身工作经验,就房地产估价的常见风险以及防范措施进行了简单探讨。
    

 房地产估价,主要指的是由专业的评估人员针对某个房地产特定权益在特定时间上的价值做出评估。在开展房地产估价时,需要专业的评估人员对影响房地产几个的因素以及当时的市场供需现状和变化趋势进行分析。但是,在房地产估价中,常常隐藏着各类风险,因此深入分析常见风险,并积极采取防范措施来降低风险的发生率具有重要意义。

 

房地产估价中常见风险分析

 估价人员方面的引发的风险。房地产估价作为一门涉及经济、科学以及艺术等学科的综合性技术工作,对从业人员的业务素质要求较高,假若从事房地产估价的人员缺乏职业经验、专业知识不扎实等等,稍有不慎便可能导致估价结果错误;假若估价人员的道德素养不高,其在工作中便可能出现泄密、欺诈、违约、挂靠、虚假评估等情况,从而引发房地产估价风险。

 政策调整引发的风险。伴随着我国房地产行业的飞速发展,国家也出台了很多政策用于调控房地产,以实现其稳定、有序发展。但是房地产业政策性强,有时房价过快上涨,影响百姓安居乐业,国家宏观调控房地产行业,势必会对房地产行业的发展产生一定影响,其中表现最为突出的便是影响房地产行业的供需情况。除此之外,国家经济政策的改变也会对房地产行业产生影响,无论是税收政策还是金融政策的调整等等,均会影响房地产企业所需的资金,一旦对这些政策把握不准,便容易给房地产估价带来风险[1]

 估价业务引发的风险。近年来,各种类型的评估机构如雨后春笋般出现,在促进评估行业发展的同时也增加了该行业的竞争,为了追求经济效益,个别评估机构试图通过降低价格的方式来增长业务量,还有个别评估机构通过封锁信息甚至垄断的方式获得业务。上述行为不仅违背了市场经济公平竞争原则,而且还降低了评估机构的收入,增加了自身经营风险。个别评估机构关于房地产的统计资料缺乏系统性,资料更新不够及时,从而容易出现估算值跟实际值差距较大的情况,导致评估报告不合理。除此之外还有评估机构对一些房地产的评估在价格上给予指导,以至于影响评估人员的公正客观判断,不得不按照他们的要求对房地产估价,如此便容易引发风险。

 

房地产估价风险防范

 全面提高房地产估价人员的综合素质。估价人员作为房地产估价公正的主要操作者,他们自身综合素质的高低将直接影响着房地产估价结果的准确性和质量高低。而提高房地产估价人员的综合素质,是降低房地产估价风险的有效途径之一,具体而言,可从以下几个方面入手:(1)积极聘请素质更高、能力更强的评估人员,从而全面提高房地产估价人员则整体综合素质;(2)房地产估价人员参与在职教育和培训工作,从而不断更新专业知识,掌握房地产估价新技术和新方法,以便更好地胜任房地产估价工作[2]。例如:作为房地产估价师,要求其必须在规定的时间内接受职业培训,然后认真撰写评估工作心得和专业论文,提交自己独立完成的房地产估价报告,一旦上述工作中有内容未完成,房地产估价行业便应该对其做出相应惩罚,情况严重时还可以取消其会员资格。(3)采取各种有效途径加强职业估价人员的业务培训,例如:可以将职业估价人员外派到一些大型的估价机构中学习,也可以跟周边其他机构开展业务交流活动,共同商讨如何防范房地产估价的风险。

 加强对房地产估价行业监管。房地产价格评估制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条确立的一项重要房地产制度。纵观当前我国各个房地产估价行业,其估价体系还不够完善,房地产估价监管不够到位,以至于估价信息常常出现失真的情况,并且还严重影响了估价工作的科学性和规范性。为此,笔者建议可从以下几个方面着手:第一,房地产评估机构应该建立一套健全的估价制度,不断完善自身的房地产估价体系,并且要不断完善房地产估价信息数据系统,以便在不断提高房地产估价的真实性和有效性的基础上,增强房地产估价信息的透明度。特别是近几年,我国房地产行业发展迅速,国家通过政策的形式调整房地产行业的情况也增加,对此,从事房地产估价的人员要结合目前房地产发展现状开展估价工作。第二,房地产评估机构还应该完善信息数据估价系统,以便房地产估价人员更客观、更全面地掌握房地产行业的相关信息,做好房地产估价工作,尽可能降低因为房地产估价信息失真带来的风险。第三,建立健全的房地产估价档案,以便更好地规范房地产估价工作,对房地产估计行为进行事后监督,全面保障房地产估价工作的顺利开展。第四,利用好网络资源活动最新消息,掌握国家政策动向。考虑到房地产估价人员时间有限,不可能亲自到现场去了解资料或者信息,而在当今互联网时代下,房地产估价人员要充分利用网络资源获得自己所需的信息[3]。例如:可以借助互联网上比较权威的部门发布的相关统计资料分析数据,并在各级政府部门的网站中了解政府最新的政策和法规。房地产管理部门还可以借助互联网加强对房地产估价机构的人员、职业资格、培训情况和业务开展、房地产估价技术等方面进行监管。

 通过法律的形式规范房地产估价行业。要想实现房地产估价行业健康、有序的发展,其前提是由相应的法律法规对其进行规定了约束,这也是房地产估价行业发展内生性需求。因此要通过法律的形式解决房地产估价行业恶性和无序竞争现象,对估价机构和估价人员相应的责任作为明确规定,通过制定房地产估价工作规范细则等等,确保房地产估价工作的规范开展,从而减少该业务自身特性引发的风险。特别是在我国积极倡导依法治国的背景下,无论哪个行业均应该在法律法规的前提下运行,因此政府部门应该结合当前我国房地产估价工作的现状,以法律法规的形式提高评估主体的风险防范意识,并对房地产评估的步骤和方法进行规范,达到防范各类风险的目的。

综上所述,房地产估价作为一项涉及面广的中介活动,虽然在估价过程中面临着各个方面的风险,但是仔细深入分析引发风险的原因,采取正确有效的措施规避和转移,便能够降低风险发生率,促进房地产行业和评估行业的健康发展。

(作者单位:芜湖市不动产登记中心)

 




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