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房地产税推出越快越好

博锐管理在线 2017年4月6日 作者:宏皓

     2016-07-25

723日财政部部长楼继伟,在G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上称,遗憾房地产税和个人所得税改革还没推出来,原因是信息收集能力弱,而且涉及利益调整而受到阻碍。但是,他表示将会“义无反顾”去做。再次引爆这一话题。

据悉,目前房地产税立法草案仍在起草过程中,困难重重。不过,对自然人征收房地产税所需的信息收集工作正在加快,国土部力推的不动产统一登记客观上有利于摸清房地产家底,为房地产税的出台奠定更为扎实的基础。国家税务总局今年在全国所有省份推行的金税三期工程,对自然人进行全员建档,包含个人房产信息,也为房地产税改革铺路。

目前很多人不清楚“房产税”和“房地产税”这两个概念到底有什么区别,都在混淆使用,房地产税和房产税仅一个“地”之差,实际差别却很大。房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。目前的房产税更类似于国外的物业税。

事实上,近两年的国家正式文件或相关主管部门的言论,都是使用“房地产税”这个概念。这意味着,未来的房地产税,征收对象不仅是房屋,还可能涵盖土地等。现行房地产相关税费,都有可能随着房地产税的推行而进行整合,因此应该是房地产税收体系的综合改革。

2003年提出物业税开始,房地产税已历经13年之久,其间经历了征不征、怎么征、征多少等诸多讨论和争议。2011年初,在没有立法的前提下,先行在上海和重庆两地进行试点征收。但是,房地产税要全面推行还需先立法。201311月,十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,提出了“税收法定”的原则,也就是说,“如果没有相应法律作前提,政府则不能征税”。

事实上,房地产税作为直接税种,征收难度大、成本高,绝大部分城市即便强行开征,获得的收入也难以抵消成本。

从以往房地产税的试点城市看,无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收,所得税收入都很少。重庆从20112013年,累计3年征收房产税未超过4亿元;上海3年累计征收个人住房房产税约6亿元。不仅实际征收税额和两市的住房规模远远不匹配,征收所花费的人力物力成本相对巨大。中国的税收几乎都是针对法人进行征收,即便是个人所得税,也是通过单位财务部门代扣代缴,现在让税务局直接面对居民个人征收房地产税,难度可想而知。宏皓教授建议,建议采取中介方式,可以把房地产税委托给有资质的资产评估的权威部门来征收,这样可以节省税务部门的人力物力成本。

房地产税改革的主要目的在于调节社会收入分配,优化税制功能,完善财产税体系。当然,它可能会附带有防止房价过快上涨形成泡沫的功能。目前,世界大部分发达国家及地区都已经开征房地产税,这是经济社会发展到一定阶段、居民财富达到一定规模后的大趋势,也是国家财税体制改革的内在要求。不过,目前我国房地产税改革仍然面临着许多障碍。

对于征收房地产税对于我国财政、地方政府与居民都有着不同程度的影响。

首先,最显著的影响是可以适度缓解地方债务压力。目前,地方政府靠卖地挣钱的时代已经过去了,而强大的地方债务压得地方政府没有喘息的机会,那么如果房地产税开始征收,对于政府而言是相对利好的局面。

其次,抑制炒房热,直接抑制类似合肥、南京为代表的二线城市房价上涨。针对推进房地产税立法和加快房产税改革,宏皓教授认为,清晰的预期和持有房屋成本的加大,将使房地产市场乃至社会更加理性健康发展。以前炒房人持有十几套房子都没有任何成本,以后会彻底改变。针对目前的情况,改革的大方向已经明确,以后持有房屋的环节必须缴税,如果房地产税定位为财产税,则每一个持有者都需要缴税;而如果定位为调节税,则持有超过一定面积的房屋需要缴税,未来持有房屋一定会收税,这必然会对购房者产生影响。

房地产税的改革,十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃定心丸——中国未来的房地产税改革绝不可能覆盖低收入人群,针对房产税出台将打压高房价,使得工薪阶层能买得起房的观点,宏皓教授表示,目前政府的思路是对低收入阶层、夹心层提供有效供给,对高收入阶层的多套住房收税。他认为,收税对象应该是拥有第三套房和第三套房以上的阶层,这不仅不会使社会“伤筋动骨”,房主也可根据这个信号做出自己理财方面的安排,比如将房屋出售或投入租赁市场等。

目前,市场最担心的就是房地产税将会影响我国“去库存”的战略方向,当大部分多套房产拥有者出售房产时,将会直接导致大量的房产涌入市场,变为卖房市场,市场普遍担心会影响房地产的去库存政策,尤其是本来就是房产严重过剩的三四线城市,去库存的进程将遥遥无期。但在当下楼市去库存的迫切需求下,房地产税似乎需要寻找更合适的时机。宏皓教授表示,目前各方更关注去库存,等去库存的任务见眉目了,有一定把握后,制度就可以跟上来,比如税收法定。内部要有一个基本共识,找到合适的、可接受的前提条件,然后进入立法程序,草案一审后可以全面征求社会意见,大家可以在一个平台上充分讨论。不过,他强调,即使立法,也不是全国所有城市一起开征,可能大城市先征。在整个房地产市场出现分化后,一线城市率先推出税制改革,或许是一种方式。

房产税属于国际上具有通行性的税种, 世界上多数实行市场经济的国家都征收房产税。它被视为市场经济的“必需品”。

综合各国实践,房产税制度大致可归纳为四种模式:一是将房产税纳入一般财产税中课征;二是以个别财产税的方式征收房产税,即实行单独的房产税制度;三是以个别财产税的方式纳入不动产税( 主要是对土地和房屋等不动产合并征税) 中征收;四是混合房产税制度模式, 即同时实行上述两种或三种房产税制度模式。虽然模式多样, 但只有第二种模式被视为是理论上严格意义的房产税制度。美国作为当今世界上最发达的经济体,美国房地产税收体系已经过200多年的发展与实践,在西方发达国家中比较完善,具有代表性。美国的房地产税由土地(地产)所有权税、建立在该土地上的建筑(房产)所有权税两部分组成。

美国房地产税是由于土地使用权出让,转让,房屋买卖,交换或赠与发生房地产权属转移时向产权人征收的一种税。美国房地产税(Real Estate Tax or Property Tax)顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。美国的房地产税是由各地方政府征收,而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一,高低不等。但如果是投资土地,美国房地产税则要低许多。

在美国,房产税是指将土地和房屋合并在一起直接征收的财产税,也称为不动产税。美国房产税以“宽税基、少税种”为基本原则。宽税基,是指房产税的税基广泛,除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外,其他不动产均需征税,以保证税收来源的稳定。少税种,是指税收的种类少,在房地产保有环节只设置财产税,避免因税种复杂而导致重复课税。

美国房产税的课税对象为房屋,计税依据为房屋评估价值。房屋评估价值由两部分组成:一是房屋本身的价值,二是土地的价值。房产评估工作由政府下属的专业评估部门完成。如果在房产估价方面出现争议,房屋业主还可以通过地方设立的仲裁程序提出申诉。

针对今年的经济形势,宏皓教授表示,确实是有一些令人担心的地方,市场预期不好,地方政府、企业层面有困难,但是也不能极端化,应该看到经济中亮点的存在。宏皓教授认为,如果不犯大的错误,采用现在的稳增长措施,再加上必要的一些调节,2016年应该有很大可能出现一个阶段性的探底,如果能够探底,希望企稳。预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。





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作者 宏皓 的介绍:
宏 皓,著名金融学家。          
被社会誉为:投资大师、中国私募基金之父。创建了中国人自己的金融投资理论。是中国金融行业里最具影响力的金融实战专家。
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