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对房地产上市公司财务风险防范的探讨

《环球市场信息导报》 2017年4月1日 作者:邵诗辰

文章关键词: 房地产   财务风险  
    20世纪90年代以来,随着社会经济的高速发展,房地产业逐渐成为国民经济中支柱产业。在发展的过程中,房地产上市公司不可避免地出现了财务风险管理中出现了诸多的问题。本文对房地产上市公司的财务风险的问题、产生的原因进行分析,并提出相关对策。
     近年来,我国房地产企业发展迅速,不仅促进了经济发展,也提高了人民生活水平和质量,但高速发展中也伴随着一些不良现象,如房屋空置率高,价格增长过快等,房地产上市公司面临的财务风险正在逐年增加,具体表现在以下几个方面:




筹资渠道单一且资产负债率高

筹资风险是房地产上市公司面临的主要风险之一,如果处理不当可能会影响企业持续经营甚至面临倒闭。2015年我国房地产开发企业资金来源中80%以上来自于自筹资金和其他资金,说明我国房地产企业资金来源渠道较狭窄,筹资困难,资金压力大。其次,来源于银行贷款,占比16.15%,来源于外资的资金微乎其微,大量举债不仅增加了企业还本付息的压力,而且也会造成筹资困难且成本高的局面。大量的借款使得房地产企业的资产负债率一般来说都比较高。据Wind资讯统计数据显示,142家房地产上市公司2016年上半年负债合计接近3.4万亿元,同比增长幅度约达13%,平均负债率达到79.72%,直逼80%,比上年同期增加了0.87%。这说明房地产上市公司的融资风险大,偿债压力较大。

    

盈利能力下降和库存压力大

从房价上来看,2010至2015年,房价增速基本保持在7%左右。2015年商品房平均销售价格为6793元每平方米,増速为7.42%。受2015年下半年市场回暖的影响,不少一线房企销售规模持续扩大,房地产上市公司在2015年总营业收入达到5101.2亿元,同比涨幅高达24.77%。然而,房地产企业的利润率正不断压缩,2015年上市房企的平均净利润率仅为9.4%,比上年同期的10.5%有明显下调,这很大程度上是由成本提升所致的。其中,土地成本的提高是主要因素,同时,房企销售成本、管理成本等节节攀升,也压缩了企业的利润空间。整个行业的利润水平的下降说明我国房地产企业的盈利能力在减弱。

另一方面,截至2015年12月月底,全国的商品房待售面积为71853万平方米,以2015年全年的月均去化速度计算,去化周期约为6.7个月左右。近五年来,随着房地产企业库存逐年增加,库存的去化周期也持续拉长,从最初2011年的3个月到如今的6.7个月,这也表明了去库存仍然是当下较为严峻的问题。




或有事项频发且影响企业生产经营

随着市场经济的逐渐完善,或有事项这一特定的经济现象在房地产企业的生产经营活动中越来越普遍。或有事项包括未决诉讼或仲裁、债务担保、产品质量保证等给企业未来带来不确定性的事项。在房地产企业的开发经营过程中经常发生的或有事项,主要有未决诉讼和为其他单位提供债务担保。据笔者统计,2015年在156家房地产上市公司中有139家公司存在或有事项,占比高达89%。或有事项带来的风险对企业的不利影响表现在:首先,或有事项的发生使企业花费大量人力物力去处理这些事情,影响了公司正常的经营秩序;其次,或有事项如果发生可能导致企业资金被冻结、房屋被查封和拍卖,使生产经营不能顺利进行;更重要的是,或有事项的发生很可能损害企业社会形象,影响经济效益,增加了企业财务风险,这种影响有时对企业来说是致命的。




影响房地产上市公司财务风险的因素

外部因素

房地产行业作为国民经济的支柱性产业,其与国民经济的发展密切相连,受国家经济环境的影响较大。

法律和政策环境。房地产业是与国家经济命脉紧密相连的行业,而且与关系着民生,因此一直以来受国家宏观调控较多。为了规范房地产业的发展,近年来,国家相继出台了一系列法律条文和相关规定,对房地产企业在创立、经营等方面进行了严格的限制和规范。具体影响包括在以下几个方面:政府土地政策的变化不仅影响着房地产企业开发成本,而且影响到市场供求;政府税收政策会对房地产的价格、销售量、利润率产生影响,如2016年5月1日开始全面实施的“营改增”政策可能会增加房地产企业的税收负担;政府对房地产交易的相关规定会影响到市场供求,进而影响到房地产的流动性;政府的货币政策会影响到房地产企业融资成本。

市场供求风险。房地产具有保值增值的投资品和耐用消费品的双重属性,对于外部信息的变化反应特别的敏感,因此房地产的供求关系随着市场状况在不断发生变化。市场供求持续不断的变化带来的是房价波动,销售量起伏不定,也影响到了市场情绪和融资成本等。当面临供大于求时,房地产企业可能会面临商品房积压、资金无法及时收回偿还贷款、无法获得新的融资等财务风险。

内部因素

资本结构不合理。房地产企业普遍存在权益资本和债务资本的比例不合理的问题,据统计,我国房地产上市公司的资产负债率普遍在70%以上,有的甚至达到了90%。虽然企业利用财务杠杆可以带来收益,但也要防范过高财务杠杆带来的财务风险。

资产流动性差。房地产上市公司的资产流动性较差主要是两方面的原因。一方面,从资产的质量上看,存货的流动性直接影响着资产流动性,而现金流状况作为存货流动性的表现形式是企业正常运行的基础。对于房地产上市公司来说,其生产销售周期较长,存货价值较大,现金流入十分不稳定,一旦资金链断裂,将给企业带来致命威胁。另一方面,从营运能力上看,房地产上市公司在应收账款管理方面存在较高的信用风险,一旦客户违约,不及时支付货款,可能导致企业缺乏足够的现金流偿还债务或进行新的投资。

公司内部管理不当。近几年来房地产企业在开发经营过程中未决诉讼、对外提供担保等或有事项时有发生,会影响企业的生产经营。虽然或有事项的结果具有不确定性,但其给企业带来巨大损失的原因很大一部分是由于公司内部管理不当造成的,例如在提供对外担保时未对贷款担保事项实施严格的审批程序或未根据自身的承受能力提供担保;在房地产开发阶段未科学合理地进行经营管理导致误期或产品质量问题与客户发生诉讼纠纷;在产品宣传时没有实事求是,使客户在购房后发现与广告宣传、合同不一致而产生矛盾等等。




房地产上市公司财务风险的防范对策

拓宽筹资渠道,调整资本结构。自有资金和银行借款是房地产上市公司的主要筹资渠道,这种单一的筹资渠道使得公司受到政府宏观调控的波动较大。所以房地产上市公司应积极探索多元化的筹资方式,以降低国家政策变化带来的财务风险。同时,高资产负债率使房地产上市公司偿债压力较大,面临较高的财务风险。因此房地产上市公司在发展过程中要注重调整资产负债的比例,综合考虑利率风险,适当的减少贷款金额,有效降低资产负债率,把财务风险控制在适当的范围内。

提升现金流入能力,增强资金利用效率。维持稳定的现金流对于稳定房地产上市公司内部财务来说意义重大,因此要注重把握市场需求变化,加强项目管理,促进商品房销售变现,获得更好的收益。同时加强对企业资金的管理,制定合理的信用政策,保证应收账款的及时收回,提高资金的利用效率。

强化风险管理理念,建立健全财务风险管理制度。在房地产上市公司在进行财务风险管理过程中,要对或有事项予以足够的重视,强化风险管理理念,提高风险的防范意识。建立健全企业的财务风险管理制度,设置适合于企业自身的财务风险管理目标,设立风险管理机构并配备合适的人员,对各个职能部门在企业风险管理中的责任和义务明确划分,以保障财务风险管理的各个事项能有效的落实。

(作者单位:长沙理工大学)




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