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房地产企业税务风险管理浅析

《环球市场信息导报》 2017年3月31日 作者:耿祎雯

文章关键词: 房地产   税务风险  
    房地产行业是我国经济的支柱产业,也是我国财政收入的重要来源之一,向来是税务机关关注的重点行业,近年税务稽查案件频发,如何降低税务风险成为房地产企业发展过程中不可避免的管理难题。本文就房地产企业税务风险的主要特征、税务风险管理的现状进行了简要的分析,并提出了税务风险管理的几点建议。
     房地产行业是我国经济的支持产业,其行业的入库税款额占我国财政收入的比例较高,向来是税务机关关注的重点行业,这就要求房地产企业务必关注自身的税务风险和涉税风险点,并制定相应的税收风险管理制度,来降低税务风险爆发的可能性。另一方面,房地产行业以其高额的行业利润吸引着众多竞争者的加入,随着我国市场经济的日益成熟,房地产企业之间的竞争日趋白热化,房地产企业如何提高自身税务风险管理能力也是提高其核心竞争力的途径之一。

 

房地产企业税务风险的主要特征

房地产企业与一般的企业不同,其项目开发周期长,环节多,上下游行业众多,综合性强,从前期的拿地开发设计到后期的销售或持有,每一个阶段都涉及不同的税种,每一个税种都有不同的特征和风险点,其税务特征主要有以下几个方面:

涉税种类繁多。从前期拿地到后期销售或持有,房地产开发企业涉税种类高达12种,分别是:增值税,城建税,地方教育费附加,教育费附加,防洪费,印花税,土地增值税,企业所得税,个人所得税,土地使用税,房产税,契税。

税收负担重。房地产行业整体税负在10%左右,而房地产企业净利润率亦基本在10%左右,即企业所负担的税费综合几乎等同于全年的净利润。另有研究表明,营改增后房地产企业在被认定为增值税一般纳税人适用一般计税方法按照增值税率11%计税的情况下,企业整体税负根本不可能减少,只增不减,增加的范围是售房收入的2%至3%。

资金占用大。房地产企业开发过程中的许多费用如买地块、工程款均可以分期支付,但税费的收缴具有强制性,在纳税行为发生时就需要支付,而往往这些税费金额重大,如前期购买土地时需要支付的契税。尤其是在房地产项目的预售阶段,需要预缴增值税、土地增值税以及企业所得税等,预缴增值税占到售房收入的3%,土地增值税占到售房收入的2~5%,企业所得税占到售房收入的6%,这些税费增加了企业的资金负担,减弱企业资金周转效率。

税费计算复杂。由于涉及的税种多,每一种税的计税基础和纳税义务发生时间都不同,这本身就增加了计算的难度;另外,有的税种计算复杂,如增值税、企业所得税、土地增值税等。有的税种是纳税义务发生时间不易把握,如契税、房产税等,容易造成延迟纳税,增加了办税人员的缴税难度。

稽查频繁。房地产企业利润丰厚、税负高、行业税收占国家财政收入比重大。根据财政部《2016年财政收支情况》披露,房地产企业所得税3641亿元,占全国企业所得税12.6%,比上年增长26.8%。在税务稽查人员眼中,房地产行业涉税金额大,是避税的高发行业,也是偷漏税的重灾区。所以,房地产行业历来是税务稽查的重点行业。

 

房地产企业税务风险管理现状

目前,房地产企业税收风险管理现状并不乐观,存在着较多的缺陷,稽查案例频发,是广大房地产企业普遍存在的税务风险。房地产企业税务风险管理现状的不足之处集中在以下几点:

避税动因强烈,税收风险意识淡薄。如前文所述,房地产企业本属资金密集型行业,但税费负担高,资金占用大,造成管理层避税动因强烈,加之税收风险意思薄弱,少纳税、晚纳税、偷漏税,进而引发对企业的罚款、滞纳金、甚至名誉受损。近期,金税三期上线,系统能够实现多角度数据对比,企业的偷漏税行为更易暴露,这就促使企业增强税收风险意思,规范涉税行为。

缺乏税务风险管理制度。房地产企业涉税环节多,每一个开发经营环节都有对应的税收活动和相应的涉税风险点,因此,建立和完善系统化的税收风险管理制度及其重要。现阶段,房地产企业更多的是从成本控制的角度来控制税收风险,即关注在税费支出最小化。然而,这种短期行为终究会使企业在某个阶段爆发严重的税收风险,反而导致企业利益的极大损失。税务风险管理制度的缺乏使企业把涉税重点放在自身理解或是税务机关的要求上,大部分房地产企业能做的也仅仅是在税务机关稽查发现问题后,补缴税款和滞纳金,并没有利用税务风险管理的手段在危机发生之前帮助企业进行识别。

税务业务人员素质不高。专业的税务人员的缺乏,也是房地产企业税务风险高的因素之一。房地产企业涉税种类多,计算复杂,本身对税务人员的业务要求就高。即使房地产企业有着适宜的风险管理体系,但若执行人业务素养不高,同样也会造成较高的税务风险。目前,我国的税务业务人员人才缺口极大,高素质的企业税务管理人员更是欠缺。高素质的企业税务管理人员不仅需要专业知识扎实,更需要实务操作经验丰富。加之,近年来税务法规更新速度快,办税人员如若不提高专业素养,确实会给企业带来极大的潜在税务风险。

 

房地产企业建立税务风险管理体系的几点建议

综上分析,为降低房地产企业的税务风险,将房地产企业的税务风险降低在合理范围,房地产企业应正视税务风险,识别税务风险,采取有力的控制措施,并根据企业自身情况建立完善的风险管理制度,合理合规的进行税务筹划。笔者对房地产企业建立税务风险管理体系的几点建议如下:

建立税务风险管理体系。2009年国家税务总局发布了《大企业税务风险管理指引(试行)》,对企业税风险管理的目的、内容、要素等进行了指引。文中明确税务风险管理的目的在于管理并约束企业无论是税务筹划还是完成某项税务活动,所有的行为均要合规合法。此外,文中介绍了企业税务风险管理的五要素,即税务风险管理组织机构、岗位和职责、税务风险识别和评估的机制和方法、税务风险控制和应对的机制和措施、税务信息管理体系和沟通机制、税务风险管理的监督和改进机制。同时,指引明确了每一条要素的具体含义,为企业如何搭建税务风险管理体系指明了方向,即以税务风险管理组织机构为依托,对税务风险适时进行识别和评估,制定并实施风险应对策略和内部控制,保持税务风险信息的管理和沟通,同时对税务风险管理体系进行监督和改进。

设立税务风险管理预警模型。房地产企业可以根据自身特点,结合财务风险预警模型理论,建立相应的税务风险预警模型,或将税务风险预警模型镶嵌到财务风险预警模型中,参照行业内的其他房地产企业的财务指标,遴选出与房地产企业税务相关性最强的财务指标作为变量,构建税务风险预警模型,对未来有可能遇到的税务风险进行判断,从而帮助其在早期发现经营过程中存在的问题,采取降低税务风险所带来的损失。税务风险预警模型的建立应强调可操作性及适应性,充分参照行业内的标准数据及金税三期的评估模式,减低税务风险的同时减低税务稽查风险。

提高人员税务业务素质。房地产企业涉税税种及相关业务繁多,不同的税种处理方式迥然不同,造成相关税务处理的复杂性。房地产企业聘请经验丰富专业素质过硬的税务业务人员,可以较为系统地对税务处理进行分类,可以有效的降低税务处理的差错。一方面,税务部门或相应的税务岗位要有精通税务筹划、税金测算和税务处理的人员,做好人才储备;另一方面,要及时跟进国家税收法律法规的变动情况,紧跟国家宏观形势,聘请专业的税务人员进行剖析讲解,从而更准确的抓住财税法规的本质,提高企业办税人员的业务素质。

综上所述,房地产企业涉税种类多、税负重、税金资金占用高、税额计算复杂以及稽查频繁都使房地产企业面临较高的税务风险,房地产企业要从自身进行充分的剖析、建立相应的税务风险管理体系、设立税务风险的预警模型、并提高办税人员的业务素养等方面入手,降低企业所面临的税务风险,为企业的可持续发展铺平道路。

(作者单位:天津生态城投资开发有限公司)




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