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房地产企业项目成本控制

《环球市场信息导报》 2016年9月1日 作者:李博文

    我国房地产市场已经逐步由成长期步入成熟期,竞争也逐步规范化。房地产开发企业想要获得经营利润,除了提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出,因此成本管理显得尤为重要。本文从投资决策阶段、设计阶段、建设施工阶段和竣工结算等方面分析当前房地产企业项目成本管理中存在的问题,并针对存在的问题,提出房地产企业应增强风险防范意识和成本管理意识,重视投资决策阶段和设计阶段的成本管理,加强建设施工阶段的成本管理及做好工程竣工后的验收和结算工作等具体措施。
    


房地产企业项目成本管理的涵义

房地产企业项目成本是指房地产企业为开发一定数量的房地产项目,在决策、设计、施工等不同开发阶段所支出的开发费用总和,在保证工程质量和工期的条件下采取有效的措施不断降低成本,以达到成本控制的预期目标。它贯穿在房地产开发项目投资决策阶段直到竣工验收的整个过程,包括项目前期市场调研和设计费用,工程的项目材料费、基础设施建设施工费、公建配套设施费及建筑安装费等。项目成本管理的好坏直接决定着房地产企业的经济效益,能集中体现企业全部工作的经济成果,如企业劳动生产率的高低,材料消耗的浪费和节约,工程质量的优劣,工程进度的快慢,管理费用的节约或超支,以及经营管理的水平等。房地产企业不同于其他生产企业,其单项开发项目周期长、流动性强、分布广,每个项目单独核算。房地产企业的成本管理应该是一个全员、全方位、全过程、全环节的管理,它与企业的财务管理密切联系和结合。

 

房地产企业成本管理的意义

有效的控制房地产开发项目成本不仅能使房地产开发企业获得可观的利润,其对于房屋的购买者和国家而言,也起到了至关重要的作用。首先就房地产开发企业而言,降低开发成本,增加投资利润是房地产开发企业开发投资的主要目的。面对激烈的市场竞争,控制好房地产开发项目成本不仅是房地产项目成败的关键,也是一个房地产企业生存和发展的基础。其次,对于房产的购买者来说,随着房地产开发的成本费用的降低,其购房所需的资金也会随之下调,使房产市场真正的走进普通老百姓的生活,使老百姓成为有效控制房地产开发项目成本的间接收益者。

抛开市场因素,房地产开发企业如何在激烈的市场中立足,从企业内部挖潜,从成本入手,狠抓成本管理,才能提高企业经济效益,使企业立于不败之地。下面笔者就当前房地产开发企业项目成本管理中实际存在的问题及对策加以分析和探讨。

 

房地产企业开发项目成本管理中存在的问题

在投资决策阶段缺乏风险防范意识和成本管理意识。很多房地产企业在项目决策投资阶段没有进行详细的市场调查以及制定详细的定价目标等,造成对房地产开发市场的了解不足,盲目购买土地,不计成本开发项目,结果使企业背上沉重的包袱,危及企业的生存和发展。一些企业的经营决策者及高层管理人员,缺乏市场风险防范意识和现代成本管理意识,一味地追求完成产值,扩大投资来谋求盈利,忽视企业是以追求价值最大化为最终目标的经济组织。

设计阶段没有提出优化的设计方案。房地产开发企业没有在设计阶段前期制订好企业所要求的设计目标,而直接将项目交由设计单位设计,使得设计单位并没有将控制建设施工成本放入设计理念中。其次,企业所开发的项目通常只交由一两家相熟的设计单位设计,使得设计方案单一且没有更多的选择,从而使设计方案失去了可比性。第三,由于房地产开发企业对设计阶段成本控制运用的不够了解,使得其在设计阶段一味的追求设计外观造型的完美,而忽略了设计方案的实用性,造成施工结束后大量土地面积的浪费及建筑材料浪费等。

项目施工阶段管理责任制落实不到位。许多房地产开发企业在整个建设施工阶段,管理与施工严重脱节。将工程建设委托给施工方后,任由施工方自行建造管理,忽略了对建设过程的监管工作。而大部分的施工方对材料的使用抱有事不关己的态度,从而造成了大量浪费,建设投资大幅度增加,使建设投资超过计划投资。当然房地产开发企业会聘请监理公司对项目进行监督,但实际上在相当一部分房地产开发项目工程建设实施中,监理却不管工程成本,由建设方来进行成本管理,往往建设方就会想出种种办法如:偷工减料或拖延工期等等形式,寻求更多的施工费用,这样势必给开发企业造成不良的负面影响。

   工程竣工结算金额不准确。有些项目已预期可以完成公司下达的利润指标,就随意扩大成本开支范围,不实发票以假当真,甚至在项目中以工程款、材料费等名义报销各种支出。甚至有的项目已完工结算多年,仍还有施工方向公司索要工程款。导致不能真实反映项目的利润情况,也不利于成本的考核和借鉴工作。

 

 

 

加强房地产开发项目成本管理的措施

    增强企业风险防范意识和成本管理意识。房地产开发企业要加强自身的财务风险管理,珍惜自身的品牌价值和企业信誉。不盲目开发项目,重视高额购买土地的风险性和可行性,制定切实可行的开发方案。开发项目前对每个项目的成本进行风险评估和风险预测,把可能发生的风险事项的风险程度降到最低。

因地制宜的做好项目设计工作

将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中选定最佳的设计方案,并吸收未中标单位好的设计要点,取各家之长,达到优化设计方案的目的;推行限额设计。就是在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求,如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人以安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程,分工种、按专业分解,并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案,使得设计方案存在成本控制的理念中;聘请设计监理。由于房地产开发企业对专业的设计过程并不是相当了解,为了更好的分析设计的可行性,房地产开发商有必要聘请设计监理。设计监理通过对设计的审查和分析,提出有效的改进意见,完善设计方案。

加强建设施工阶段的成本管理

健全项目管理监控体系,加大监管力度。对施工进度,成本核算,施工预算管理,资金核算等制订具体核查细则及考核标准,使检查工作有据可依。另外开发企业一定加强和完善现场签证管理。在施工过程中,发生现场签证时应做到先算帐后实施,在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析,变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场监理应随时深入施工现场,掌握签证资料的真实性和必要性,对其中不实之处和不合理性加以严格审查。

严格区分施工成本和管理费用的开支范围。凡不属于项目开发所发生的成本支出,一律不予从项目开发成本中列支,防止成本不实。从项目管理班子开始严格审核并控制,仅仅依靠财务部门并不能有效地解决成本控制问题。

做好工程竣工结算的审查工作 

工程竣工结算的审查是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位将图纸、变更单、签证单、结算书报送开发企业工程部,由工程部审查上述资料的真实性、完整性,再由开发公司预算部作好复审工作,最后送到集团公司财务部终审。这样即可以互相监督,也可以保证结算的准确性。

(作者单位:中色发展投资有限公司)

 




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