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“营改增”对房地产开发企业税负影响与应对

《环球市场信息导报》 2016年9月1日 作者:邓泉瑛

文章关键词: 营改增   房地产  
    “营改增”作为一项重要的税制改革,对于避免企业重复纳税及规范市场经济秩序具有积极的促进作用。而对房地产企业而言,在进行营改增之后,企业的税负是如何变化,还具有多方面不确定的因素。本文根据房地产开发企业目前的实际情况,结合"营改增”的具体政策,对房地产开发企业的税收负担变化进行了分析,并提出了相应的应对措施。
     作为我国结构性改革的重大举措,全面推开“营改增”试点将助力我国供给侧改革,在“营改增”试点过渡期内,房地产开发企业面临挑战和机遇,如何把握“营改增”改革的契机,对房地产开发企业的持续发展至关重要。下面以某项目为例,分别按照新老项目测算营改增税负变化,据此提出相应的措施,希望房地产企业能以此顺应政策变革,在国家结构改革的洪流中不被淘汰。

 

税负变化分析(某住宅项目)



基于以上数据,我们可以分析发现:

若选择简易计税方法:

收入:对于营改增前的项目而言,如在营改增后开始销售,适用5%的增值税税率,在较难向下游消费者转嫁税负的情况下,项目将承担额外的增值税税负,收入将下降4.76%。

成本:由于选择简易征收,不能抵扣进项,成本不会产生变化。

土地增值税:由于营改增后对项目的收入下降4.76%,成本不变,项目利润将降低,土地增值税将减少。

如对老项目适用5%的征收率,则相应的税负水平较营改增前有所下降。因此,针对房地产老项目,尽量适用5%征收率,按简易计税方法缴纳增值税,从而降低流转税的税负水平。

若选择一般计税方法:

收入:营改增后对住宅新项目而言,考虑到下游消费者主要为个人,其承担税负的意愿以及能力较弱,可能无法转嫁税负,在适用11%税率情况下,收入将下降9.91%。

成本:由于增值税为价外税费,在上游行业(建筑施工、机电工程、设计及监理等)未将全部税负转嫁至项目的情况下,项目的成本将有所下降,将在一定程度上弥补收入下降对利润表的影响;成本对利润表的影响将取决于上游是否转嫁流转税税负、项目成本结构以及取得增值税专用发票等情况。

土地增值税:由于营改增会对项目的收入及成本(包括税金)同时产生影响,从而可能影响相应的土地增值税金额。如果成本降幅较大,对于利润率较高的项目,可能产生土地增值税金额上升的情况。需要综合考虑其他成本下降及土地增值税上升对项目利润的整体影响。对本项目而言,由于收入及成本端都显著下降,土地增值税有所降低。

对在2016年4月30日前取得《建筑施工许可证》的老项目,如果总包商按照一般计税方法使用11%的税率,则按照一般计税方法缴纳增值税可以降低流转税税负水平。如果总包商按照简易计税方法适用3%的征收率,则按照5%简易计税方法缴纳增值税相应的税负水平较营改增前有所下降。

 

房地产开发企业的应对措施

制定新的销售策略

个人买房者无法抵扣任何进项因而更关注销售总价本身,5%的征收率与原营业税体制下适用税率一致,因此对于单体老项目可根据市场行情以及供需需求进行定价,营改增影响较为平稳。

对于企业类一般纳税人客户,一般纳税人客户可以分两年就取得的增值税进项抵扣销项税额,理论上存在加价的空间。各项目可从原营业税价格加上增值税税负的总价与买受人展开谈判,争取将利润最大化。

科学选择计税方法

房地产项目选用一般计税方法的,根据最新出台的营改增政策可扣除向政府部门支付的土地出让金后的余额为销售额;同时房地产开发相关成本(如:甲供材料、建安费用)的相关增值税进项可取得抵扣。因此,对于各房地产项目,可综合分析以下因素,进一步判定一般计税方法是否更具优势:

① 土地价款占总的销售收入的比例

假设项目公司含税收入为100,则净收入在不同情况下: 

简易计税方法为:100 - 100/(1+5%)*5%

一般计税方法为:100 -(100 - 土地价款)/(1+11%)*11%

在增值税模式下,简易计税方法与一般计税方法的净收入平衡点为51.95,即如果土地成本占含税收入成本大于51.95%,一般计税方法更优。

② 项目是否采用总包模式,清包模式下上游建筑公司更倾向采用简易计税方法,项目公司甲供材料能够获得较多的增值税进项抵扣。

加强发票和供应商管理

营改增后,企业必须加强增值税专用发票开出、流通、使用和保管等方面的管理,以有效规避因管理不当而带来的涉税风险。此外企业应加强供应商管理,优选资质正规且能够提供增值税专用发票的企业,上游建筑业务是房地产企业进项税额的主要来源,企业可以设立各上游业务公司,获得更多的增值税专用发票,以减轻税负。

积极、科学、合理地开展税收筹划

营改增赋予房地产企业税收筹划的契机,企业要加强与税务机关的沟通关系,及时获取最新的税收政策信息,掌握纳税工作中的注意事项,使自身纳税行为符合相关规定。同时房地产企业要根据自身特点,适时调整经营策略,积极、科学、合理地开展税收筹划:

①利用好纳税人身份。一般纳税人的适用税率明显高于小规模纳税人,“营改增”之后,对于小规模纳税人来说,如果进项税没有超过当期销售额的8%,税负反而更重,所以这时房地产企业申请成为小规模纳税人更为有利。为此可合理控制销售额,或推迟完成订单,以免达到一般纳税人认定标准。

②积极取得增值税专用发票。在采购工作中,要选择一般纳税人作为供应商,采购材料要求开具增值税专用发票;如果购货对象是小规模纳税人,不能抵扣税额或者抵扣很低,就可以要求较多的价格折扣。可以采取批量采购或集中采购的方法,这样既可以保证高质量和低价格,还能获取增值税专用发票。

③合理利用税率差异。建筑业的税率是11%,而一般物资的税率是17%,房地产企业应积极利用这种税率差异,获得尽量多的进项抵扣。

④合理利用时间差异。尽快取得进项税发票,尽量延迟开出销售发票,有利于及时抵扣,推迟缴税。

⑤积极争取优惠政策。增值税的减免税政策相对较多,企业应熟练掌握国家政策,以争取各种优惠。

在全新的营改增政策之下,企业要加强经营管理模式的调整,利用营改增提高企业整体收益,为经营发展提供更为可靠的支持。

(作者单位:广州富力地产股份有限公司)




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