博锐登陆:用户名 密码 新用户注册 [收藏本站]
博锐管理在线
帮助:关于博锐 | 联系博锐 | 留言博锐 | 积分规则 | 稿酬制度 | 服务快车 | 精英俱乐部 | 免费赠送区
首页   文库   专题 | 专栏 | 媒体 | 培训课程 | 百科 | 论坛 | 信息 | 下载 | 企业关注 | 书城 | 黄页 | 营商智囊 | 专业机构 | 电子书 | 助手
   文库首页  | 企业战略  | 市场营销  | 人力资源  | 生产管理  | 财税管理  | 商业心理  | 管理能力  | 企业管理其它
   行业分析  | 名人名企  | 理财投资  | 热点视觉  | 独家文章  | 媒体文库  | 原创文库  | 全部文章  | 实习编辑计划
您现在的位置:博锐管理在线 >> 文库 >> 行业分析 >> 房产建筑 >> “营改增”对房地产开发企业税负影响与应对

“营改增”对房地产开发企业税负影响与应对

《环球市场信息导报》 2016年9月1日 作者:邓泉瑛

文章关键词: 营改增   房地产  
    “营改增”作为一项重要的税制改革,对于避免企业重复纳税及规范市场经济秩序具有积极的促进作用。而对房地产企业而言,在进行营改增之后,企业的税负是如何变化,还具有多方面不确定的因素。本文根据房地产开发企业目前的实际情况,结合"营改增”的具体政策,对房地产开发企业的税收负担变化进行了分析,并提出了相应的应对措施。
     作为我国结构性改革的重大举措,全面推开“营改增”试点将助力我国供给侧改革,在“营改增”试点过渡期内,房地产开发企业面临挑战和机遇,如何把握“营改增”改革的契机,对房地产开发企业的持续发展至关重要。下面以某项目为例,分别按照新老项目测算营改增税负变化,据此提出相应的措施,希望房地产企业能以此顺应政策变革,在国家结构改革的洪流中不被淘汰。

 

税负变化分析(某住宅项目)



基于以上数据,我们可以分析发现:

若选择简易计税方法:

收入:对于营改增前的项目而言,如在营改增后开始销售,适用5%的增值税税率,在较难向下游消费者转嫁税负的情况下,项目将承担额外的增值税税负,收入将下降4.76%。

成本:由于选择简易征收,不能抵扣进项,成本不会产生变化。

土地增值税:由于营改增后对项目的收入下降4.76%,成本不变,项目利润将降低,土地增值税将减少。

如对老项目适用5%的征收率,则相应的税负水平较营改增前有所下降。因此,针对房地产老项目,尽量适用5%征收率,按简易计税方法缴纳增值税,从而降低流转税的税负水平。

若选择一般计税方法:

收入:营改增后对住宅新项目而言,考虑到下游消费者主要为个人,其承担税负的意愿以及能力较弱,可能无法转嫁税负,在适用11%税率情况下,收入将下降9.91%。

成本:由于增值税为价外税费,在上游行业(建筑施工、机电工程、设计及监理等)未将全部税负转嫁至项目的情况下,项目的成本将有所下降,将在一定程度上弥补收入下降对利润表的影响;成本对利润表的影响将取决于上游是否转嫁流转税税负、项目成本结构以及取得增值税专用发票等情况。

土地增值税:由于营改增会对项目的收入及成本(包括税金)同时产生影响,从而可能影响相应的土地增值税金额。如果成本降幅较大,对于利润率较高的项目,可能产生土地增值税金额上升的情况。需要综合考虑其他成本下降及土地增值税上升对项目利润的整体影响。对本项目而言,由于收入及成本端都显著下降,土地增值税有所降低。

对在2016年4月30日前取得《建筑施工许可证》的老项目,如果总包商按照一般计税方法使用11%的税率,则按照一般计税方法缴纳增值税可以降低流转税税负水平。如果总包商按照简易计税方法适用3%的征收率,则按照5%简易计税方法缴纳增值税相应的税负水平较营改增前有所下降。

 

房地产开发企业的应对措施

制定新的销售策略

个人买房者无法抵扣任何进项因而更关注销售总价本身,5%的征收率与原营业税体制下适用税率一致,因此对于单体老项目可根据市场行情以及供需需求进行定价,营改增影响较为平稳。

对于企业类一般纳税人客户,一般纳税人客户可以分两年就取得的增值税进项抵扣销项税额,理论上存在加价的空间。各项目可从原营业税价格加上增值税税负的总价与买受人展开谈判,争取将利润最大化。

科学选择计税方法

房地产项目选用一般计税方法的,根据最新出台的营改增政策可扣除向政府部门支付的土地出让金后的余额为销售额;同时房地产开发相关成本(如:甲供材料、建安费用)的相关增值税进项可取得抵扣。因此,对于各房地产项目,可综合分析以下因素,进一步判定一般计税方法是否更具优势:

① 土地价款占总的销售收入的比例

假设项目公司含税收入为100,则净收入在不同情况下: 

简易计税方法为:100 - 100/(1+5%)*5%

一般计税方法为:100 -(100 - 土地价款)/(1+11%)*11%

在增值税模式下,简易计税方法与一般计税方法的净收入平衡点为51.95,即如果土地成本占含税收入成本大于51.95%,一般计税方法更优。

② 项目是否采用总包模式,清包模式下上游建筑公司更倾向采用简易计税方法,项目公司甲供材料能够获得较多的增值税进项抵扣。

加强发票和供应商管理

营改增后,企业必须加强增值税专用发票开出、流通、使用和保管等方面的管理,以有效规避因管理不当而带来的涉税风险。此外企业应加强供应商管理,优选资质正规且能够提供增值税专用发票的企业,上游建筑业务是房地产企业进项税额的主要来源,企业可以设立各上游业务公司,获得更多的增值税专用发票,以减轻税负。

积极、科学、合理地开展税收筹划

营改增赋予房地产企业税收筹划的契机,企业要加强与税务机关的沟通关系,及时获取最新的税收政策信息,掌握纳税工作中的注意事项,使自身纳税行为符合相关规定。同时房地产企业要根据自身特点,适时调整经营策略,积极、科学、合理地开展税收筹划:

①利用好纳税人身份。一般纳税人的适用税率明显高于小规模纳税人,“营改增”之后,对于小规模纳税人来说,如果进项税没有超过当期销售额的8%,税负反而更重,所以这时房地产企业申请成为小规模纳税人更为有利。为此可合理控制销售额,或推迟完成订单,以免达到一般纳税人认定标准。

②积极取得增值税专用发票。在采购工作中,要选择一般纳税人作为供应商,采购材料要求开具增值税专用发票;如果购货对象是小规模纳税人,不能抵扣税额或者抵扣很低,就可以要求较多的价格折扣。可以采取批量采购或集中采购的方法,这样既可以保证高质量和低价格,还能获取增值税专用发票。

③合理利用税率差异。建筑业的税率是11%,而一般物资的税率是17%,房地产企业应积极利用这种税率差异,获得尽量多的进项抵扣。

④合理利用时间差异。尽快取得进项税发票,尽量延迟开出销售发票,有利于及时抵扣,推迟缴税。

⑤积极争取优惠政策。增值税的减免税政策相对较多,企业应熟练掌握国家政策,以争取各种优惠。

在全新的营改增政策之下,企业要加强经营管理模式的调整,利用营改增提高企业整体收益,为经营发展提供更为可靠的支持。

(作者单位:广州富力地产股份有限公司)




博锐管理在线(www.boraid.cn)版权声明:
本文仅代表作者个人观点,本网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着博锐管理在线赞同其观点或证实其描述。博锐管理在线文库频道收录的文章均已获得版权人书面授权;非经博锐书面授权或作者本人授权,搜索引擎外的任何个人、网站或传统媒体不得以任何名义进行转载。


您是本文第1个评论人
快来抢 沙发 !
0
0
0
打印本文】【我要发表评论
相关文章:
·移动互联网时代房地产营销新趋势
·“营改增”对公路施工企业财务的影响与合理应对之研究
·住房需求弹性的地区差异对比 ——基于省际面板数据的实证研究
·营改增对企业财务管理的影响
·全面推开营改增试点信息化支撑
·营改增背景下地方税体系现状及存在问题探究
·增值税五五分成 央地并非简单平衡
·房地产真会成为“不动产”
媒体 《环球市场信息导报》 的介绍:
《环球市场信息导报》
主管单位:中国社会科学院
主办单位:中国社会科学院文献信息中心
国内统一刊号:CN11-3459/F
国际标准刊号:ISSN1005-4901

《环球市场信息导报》杂志是国家新闻出版广电总局批准,国内外公开发行的泛经济类周刊。以全方位报道全球经济领域实践经验为主旨,以周刊形式迅速传递与泛经济相关联的区域经济、产业经济、城市经济、公司案例、品牌营销、文化艺术、教育、社 ……
>>> 进入《环球市场信息导报》的专栏,了解更多精彩观点

媒体 《环球市场信息导报》 的近期文章:
·靠谱,到底是一种什么东西?
·盈利,到底是一种什么东西?
·性格注定命运!看李力刚如何科学解释王宝强、马蓉及宋喆的性格密码
·阿里影业增速1022%的差异化
·目标,到底是一种什么东西?
·互联网时代,营销人必备的心态和能力!
·传统媒体人的融合误区
·职场自我销售的贵人
·直觉比智力更强大

网友对文章《“营改增”对房地产开发企业税负影响与应对》的评论
目前还没有网友对文章《“营改增”对房地产开发企业税负影响与应对》进行评论,欢迎来抢沙发!
看更多评论或参加评论

博锐管理在线(www.boraid.cn)版权声明:
本文仅代表作者个人观点,本网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着博锐管理在线赞同其观点或证实其描述。博锐管理在线文库频道收录的文章均已获得版权人书面授权;非经博锐书面授权或作者本人授权,搜索引擎外的任何个人、网站或传统媒体不得以任何名义进行转载。

 推荐培训课程
卓越PMC管理—生产计划与物料控制 卓越PMC管理—生产计划
整个课程将以SAP 系统的管理基础获取PO订单跟踪管理---MRP物料需求计划---PR物料申购请求---PPB电子采购 …

推荐

北京

上海

广州

深圳

佛山

苏州

·总裁五维突破
·全能型车间主任实战技能
·高级秘书和行政人员技能提高培训
·企业绩效考核设计实战特训班
·降低采购成本与供应商谈判技巧
·战略性人力资源管理
·销售精英2天强化训练
·企业公文写作与档案管理
·IE生产效率提升高级研修班
·采购人员综合技能提升
·第58期中国医院卓越绩效考核与管理高端研讨培训
·第58期全国医院岗位设计绩效考评标准制定与管理
·咨询式人力资源管理的五定——定岗.定额.定人.
·行政服务创新与行政统筹管理
·如何建设高绩效的管理团队
·行政管理实操训练
·汇报式演讲呈现
·行政管理实操训练
·助理与文秘人员技能必备(2天)
·培训师的培训(TTT)(2天)
·人力资源管理制度的设计与风险防范(2017年1
·采购成本降低及供应商谈判技巧(2017年12月
·全能型车间主任实战技能
·采购成本降低及供应商谈判技巧
·国际贸易风险管控与进出口实务
·国际电子商务师高级研修班
·互联网+时代的电子商务与网络营销高级研修班
·如何做好仓库
·采购与供应商管理
·5S推进实施与目视化管理
·战略人力资源管理(12月份)
·商务谈判中的谋略运用
·企业项目化管理的经营之道(2017)
·企业战略管理(2017)
·设备故障判断与维修管理(2017)
·产品结构设计
·快速切换(SMED)——AIAG授权批准课程
·增值税进项税金抵扣政策精讲与案例借鉴
·如何进行高效安全检查
·如何进行高效的安全检查
·六西格玛绿带(LSSGB)应用培训(12月23
·九段经理人
·员工调岗调薪及调整工作地点中,万万不能犯的N个
·职位分析与职位评估实战训练营
·卓越精益敏捷供应链管理训练营(2天)之仓储与库
·销售预测计划制定实施与产销衔接管理
·极速Excel—办公效率提升的利器
·薪酬体系设计实战训练营
·试验设计(DOE)经典课程培训(12月25—2
·ISO/TS管理体系5大优化创新提升
·经销商开发与管理
·PMC生产计划管理与物料控制
·采购谈判实战技巧
·供应、生产、销售、物流一体化
·DOE实验计划法(12月26—27日)
·IATF16949:2016汽车行业质量管理体
·GB/T23331&ISO50001能
·中国环境保护与安全健康法律法规培训课程(12.
·OHSAS18001:2007职业健康及安全管
·标准工时测量与效率改善(2017.12.27—
·成为更优秀的自己(12月27日)
 推荐文章
    2018,企业破局市场生存危机的3大法宝!
    [品绩管理]新时代为品格教养提出新要求(连
    实用丨动物都懂的管理学定理,你懂不懂呢?
    让你买单很容易——改变消费行为的两个基本原
    企业文化建设步骤
    高技术品牌不是没有灵魂的技术机器
    企业制度建设的作用
    认知升级!中小企业唯此才有出路!
    中小企业赚钱新逻辑:挖掘需求痛点!
    功夫在诗外—写在管理边上
 热点话题
谈民企“成功经理人” 从“三顾茅庐”谈企业人才培养
谈民企“成功经理人”
从“三顾茅庐”谈企业人
·国有企业的贸易融资业务
·切勿轻视员工抱怨情结的文化
·如何做好宴席市场?
·浅谈塑造国际品牌
·楼市下行,迟到的必然性
·从销售团伙到销售团队
 企业关注最新企业新闻
·公司获评“B+”竞争力优强钢企
·袁玉平出席全联冶金商会企业交流大会
·徐竹财会见贵州矿业客人
·浙江中烟工业有限责任公司2018~2020年
·刘强会见美国通用电气公司全球高级副总裁段小缨
·阎晓峰会见美国乔治城大学副校长许强一行
·攀钢进军有轨电车专用槽型钢轨市场
·矿业公司契约化管理进入模拟运行阶段
·西昌钢钒努力提高化产销售收入
·集团十九大精神宣讲团到上庄热电生产一线宣讲
 相关资料下载
市场营销战略全套分析模型 140页实用绩效图表汇总
市场营销战略全套分析模
140页实用绩效图表汇
· 污水处理厂bot项目投标书
· 215房地产策划应聘试题91427032
· 华尔街四十五年
· 211房地产策划年编史910427180
· 关于小户型住房的调查报告
· 论金融危机后中国服装外贸企业的营销战略
· 2010-2015年饰品行业咨询报告
· 发展红树莓产业的可行性分析报告
· 通用技术开发
· 合资合作谈判
 管理百科最新词条
 汽车饰品  中南大学商学院  先花网  网易机票
 空姐代购  快递爆仓  沈丽  求伯君  三无
 梅州视窗  优尚家  水下搜索  金乡大蒜国际交易所
 网站盈利模式  盈利率  盈利能力指标
 盈利能力分析  盈利能力  珠宝销售技巧  通胀预期
 新书连载
整理情绪的力量 世界史 超越套路的剧作法(修订版)
文德尔班哲学导论
直觉
微习惯:简单到不可能失
打草稿:编剧思维训练表
我是怕怕
不畏风雨
合适:从升学择校、相亲
不懂带人,你就自己做到
后望书
电影剧作问题攻略(修订
博锐管理精英俱乐部最新赠送图书:
 博锐会员尊享优惠
博锐管理精英俱乐部会员尊享公开课九折优惠!
凡博锐管理精英俱乐部会员在博锐管理在线培训频道或中国培训易报名参加公开课,即可直接尊享九折优惠。
 中国管理咨询公司大全品牌展
博锐微信号

博锐微信号 ×

关于博锐 | 联系博锐 | 留言博锐 | 积分规则 | 稿酬制度 | 服务快车 | 支付中心 | 友情连接 | 合作导航 | 实习编辑计划 | 网站地图 - TOP -
Copyright © 2002-2017 boraid.cn . All rights reserved.
博锐管理在线 版权所有   粤ICP备05057024
博锐在线客服 ×