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论营改增对房地产业的影响

《环球市场信息导报》 2016年9月1日 作者:袁敏

    本文立足于房地产企业发展的现状,从改革原因、房地产行业特征入手,分析营改增对其产生的影响,进而提出可行的建议,希望能帮助相关企业做好应对工作并解决问题。 
     营改增是今年税制改革的一项重要工作,对于房地产企业来说,面对新的税收政策的出台,需要着实地领会其精神与实质,充分认识营改增对企业带来的影响,积极做好应对工作进而顺利完成过渡,并实现改革目标。

 

营改增的主要原因

两税并存的主要问题。90年代实行分税制是基于社会主义市场经济初期,考虑到社会各阶层以及经济发展过程中的各种问题,尤其是政府财政收入不足等因素,确定增值税在三大产业中的征收范围是第一产业、第二产业中除了建筑业以外的所有行业、第三产业中只对商品在批发零售环节和劳务中的加工及修理修配征收增值税,剩余的其他第三产业均为营业税所征收的范围。为了有效平衡中央与地方财政,减小当时推进分税制改革的阻力,政府将增值税的税收收入确定为中央与地方按比例分享,而营业税的税收收入则全归属于地方。这样破坏了增值税应有的抵扣链条制度,不利于营造公平的市场竞争环境,重复征税,有碍于服务业的发展。

经济结构调整需要营改增。征收增值税可以促进增值税抵扣链条的完善,避免重复性征收税款给企业带来的负担,有利于我国税收体制的不断完善;也有助于第三产业的融合与发展,利于社会专业化分工;这也对企业的发展能力提出了更高的要求,有助于企业通过综合的税务管理来降低企业的实际的成本。
   财税体制改革需要营改增。两税并存的流转税制度,一是增加税收风险,两套税制增大了征收和纳税成本;二是制约了服务业的发展;三是制约财政体制改革,增值税和营业税并存客观上造成税制不统一 ,不利于税制结构的优化。

有效减少偷税漏税。将以往造成“增值税链条”断裂的环节完全纳入增值税征收范围,形成完整的征收链,提高征收率,极大地避免了偷税漏税现象的发生。

 

房地产行业的主要特征

基础性。为经济发展和城市建设提供大量的财政支持。

导向性。产业链条长、环节多,它的发展会带动一大批相关产业的发展,对钢铁、水泥、物流等行业的拉动是最明显的。 
   流动性差,地域性强。房地产虽然也是一种商品,但是它变现速度慢,并且一旦该商品投入“生产”,它就会被“留置”到固定的地方而不能变动。
    风险性。对于开发商而言,风险来自于外部因素和内部两方面因素。外部因素主要是政治、经济形势的变化,政策的调整,城市规划的变化等;内部因素主要是投资决策、经营管理、资金管理等。

 

营改增对房地产企业的影响

对税负的影响。在实行营改增之前,房地产企业按照销售收入的5%缴纳营业税,没有任何税额抵扣项目。根据改革方案,“营改增”后房地产企业一般纳税人按 11%计征增值税,同时对符合条件的进项税额准予抵扣相比营业税而言,营改增后一般纳税人的名义税率有一定增加,但由于增值税存在可抵扣进项税额,营改增对房地产企业的整体税负影响不能一概而论。“营改增”对房地产一般纳税人税负的影响,在一定程度上取决于进项税额抵扣的情况。即可取得增值税专票并抵扣的金额占营业收入的比例与企业的流转税负呈反向的关系,所以尽可能取得进项增值税专票对减轻税负十分重要。

对财务核算的影响。营改增新政颁布实施以后,对于房地产企业来说,以往的会计核算方式已经不能适用于现行的税务制度准则,同时与以前存在营业税的会计核算方式相比,现行进行增值税的会计核算方式的难度也相对增大。这是因为,在以往的营业税的会计核算中,只需要按企业的总收入税率5%计算得出当年应缴纳的营业税额即可。但在新政中增值税的税率有四个不同的档次,不同的房地产企业,需要依据自己的业务模式和经营范围,来进行会计核算税率的选择。在这个过程中,如果相关的财务会计人员无法有效的对企业的业务模式和经济活动进行有效的分类,那么极易造成在后期的财务会计核算过程中出现税率选择的失误,最终将导致企业税费减少的目标,无法切实达成。因此,必须加强营改增政策和操作的学习,强化财务人员素质,提升职业判断能力。

对企业税收筹划的影响。面对营改增税收新政在全面范围内的开展落实,房地产企业需要积极的进行税收筹划工作的调整。依据新的税收政策,进行合理合法的减税降税工作,这是一种利用国家税收政策,进行企业生产活动、经营活动、投资活动等系统的企业运营全过程的统筹规划。其主要目的是通过税收负担的最小化,实现企业利润的最大化。这是一种企业在符合法律法规的情况下,进行的企业税额利润最大化的企业财务会计决策。通过科学合理的降低税负压力,有利于降低企业的纳税成本,增加企业的现金流动额度,帮助企业提高市场竞争力。如何通过对新政的有效解读来完成对房地产企业的税收筹划工作,是当前房地产企业财务部门开展财务管理的工作重点。

对企业成本的影响。在业务往来中尽量取得进项发票可以大大减轻税负,因而索取发票就变成了一件必须的工作,这便无形中增加了取得专用税票的成本。因为房地产业对外产生的许多经济活动都无法取得相应的增值税专用发票,只具有普通发票,在营改增的新政下,房地产企业就会出现花费人力物力索取发票却收效甚微。另外,土地成本、融资成本的税款抵扣尚不明确。建筑安装成本的税款抵扣仍是难题,上游建筑行业通常不会提供增值税发票,如果向原材料供应商、建材企业、劳务公司等转移索取,也会被摊销在商品当中的随之转嫁给房地产开发商。因此,需要国家出台营改增前后对接的配套政策,帮助相关行业企业顺利完成税制转型,有效协调并实现税制改革的目标。

(作者单位:四川财经职业学院)

 




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