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房企扎堆进军养老地产 盈利模式亟待破冰

《时代周报》 2015年10月14日 作者:胡天祥

     在中国老龄化程度日趋明显之下,亿万老人背后潜在着巨大“隐性刚需”。据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币,到2030年有望增加至13万亿元。

这无疑让不少的上市公司嗅到了商机,尤其是正处于迷茫期的开发商。白银时代,房企欲借多元化突围,养老地产便被众多房企视为新金矿,而部分嗅觉敏锐的地产商早在2010年便已入场。

“蛋糕”虽诱人,但对于目前还缺乏明确盈利模式的养老地产来讲,房企若真想品味出其中的“甘甜”,却还需迈过几重“大山”。

分食者众多

养老地产是近年国内房地产领域的一个热词。各方资金虎视眈眈,已基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立养老格局,总投资额已超过千亿元。

几乎所有房企都在密切关注并研究这个领域,包括保利、万科、绿城、绿地、富力等龙头房企近年来均抛出了养老地产发展计划。据中国指数研究院的统计,目前全国已经有超过80家房企进入养老地产领域,而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

保利地产,是最早嗅得商机,并筹划发展养老地产的开发商之一。据时代周报记者了解,早在2008年,保利地产就派高层到日本考察养老地产的经营模式。如今,保利地产更要以全身投入姿态在养老地产领域开拓一片新天地。

在董事长宋广菊的蓝图里,保利会以“全链条”介入养老产业,提出三位一体的“中国式”养老模式。目前,保利已在北京、上海以及广州等5个城市,布局有6个养老试点项目,未来9年计划打造50个养老项目。更长远来看,保利将来每个城市有五六个项目会持有老年性公寓,这将是个长期投资。而对已建成的社区,保利将投入5亿-10亿元,进行适老化改造。

把持中国房企龙头老大多年的万科,自2010年也宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略,其中杭州万科代表性项目随园嘉树,是万科养老业务的一个标杆,倡导“邻里式”养老,目前已经逐渐成熟。

把养老地产写进发展章程的还有远洋地产。今年8月,远洋地产总裁李明在中期业绩会上重申,公司将继续大力发展养老业务,即包括养老地产在内的新型客户服务业务,这是远洋地产四元业务不可或缺的部分。

从2009年开始,远洋地产涉足养老业务,并形成养老服务品牌“椿萱茂”,除了与美国专业养老公司达成战略合作,其还联手中国人寿开发建设养老物业。今年年底前,远洋地产第4家“椿萱茂”老年公寓将在北京海淀区开办,目前该项目正在选址阶段。

按计划,“椿萱茂”老年公寓未来几年将完成北京、上海等重点城市多点布局。

事实上,房企的热情高涨并非一厢情愿,国家在政策层面大力推动已经成为养老地产概念升温的重要动因。

摸索盈利模式

分食者众多,有所作为的则寥寥。能提供样本借鉴的,则仅有保利、绿城、亲和源等为数不多的房企。现实很骨感,“高投入、慢产出”的马拉松式投入正考验着每个涉足养老地产企业的耐力。

时代周报记者梳理发现,尽管市场里已出现学院式、会员制、社区物业、保姆式等繁多的养老地产模式,但大家都还在“试水”,还没有哪家企业敢拍胸脯说,已找到服务与盈利间的支点。“盈利模式的不成熟,养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失,已成为房企发展养老地产的最大掣肘,”同策机构研究总监张宏伟对时代周报记者介绍道。

“在各路资本疯狂涌进的当下,养老地产的运营、盈利模式却尚未找到合适出口,”中国老龄产业协会理事乌丹星也表示,国内很多的养老地产存在同质化问题,在内容上有缺陷,现在地产虽然冲在养老产业前面,但后续问题和困境也很显著,比如缺政策、缺资金、缺运营、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

“养老地产正处于看上去很美,执行却很难的阶段,国内还没有找到很好的盈利模式。我们鼓励地方积极尝试,但这需要很长的路要走。”万科总裁郁亮也如是说道。

宋广菊也坦承,养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式,与以往房企的短期盈利生存模式天然不符,任何一点前期的预估不足,都可能造成投资风险。在此情况下,保利将养老地产的盈利模式定位为“微利”。盈利路径是这样的:短期,投入阶段,通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造;中期,用3-5年的时间进入稳健运营阶段,实现营亏平衡;从长期来看,用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平,打通金融通道、实现REITs上市。

在有着欧美各国养老行业多年研究经验的清华大学博士王勤看来,目前,国内高端的人群需求被高估,而90%以上的中等收入人群被忽略。这是很多开发商无法盈利的一个重要原因。

事实上,一个明显的现象,国内企业在进入养老产业时不约而同地选择了“高端”, 这只能形成一种供需错位。

王勤指出,真正要做养老的企业,目前还在不断试错的过程当中。养老产业要迎来大发展,从人口的计算上,有5-10年的过渡期,眼下这个行业已有很多重复投资。

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