博锐登陆:用户名 密码 新用户注册 [收藏本站]
博锐管理在线
帮助:关于博锐 | 联系博锐 | 留言博锐 | 积分规则 | 稿酬制度 | 服务快车 | 精英俱乐部 | 免费赠送区
首页   文库   专题 | 专栏 | 媒体 | 培训课程 | 百科 | 论坛 | 信息 | 下载 | 企业关注 | 书城 | 黄页 | 营商智囊 | 专业机构 | 电子书 | 助手
   文库首页  | 企业战略  | 市场营销  | 人力资源  | 生产管理  | 财税管理  | 商业心理  | 管理能力  | 企业管理其它
   行业分析  | 名人名企  | 理财投资  | 热点视觉  | 独家文章  | 媒体文库  | 原创文库  | 全部文章  | 实习编辑计划
您现在的位置:博锐管理在线 >> 文库 >> 市场营销 >> 市场营销 >> 社区商业地产模式升级

社区商业地产模式升级

《商界评论》 2014年2月28日 作者:李健

文章关键词: 地产商   社区生活   商业中心   电商  
    社区商业之所以能成为传统零售业的“蓝海”,关键在于它回归了最本质的消费需求,解读社区商业租售模式,是抢夺社区商业“蛋糕”的重要举措。
     2013年中国城镇化率接近54%,按照发达国家城市化水平在75%左右计算,未来二十年,按每年1%估算,每年将有1000万人口进入城市。大量的购物中心在未来3~5年将严重趋于同质化,国内的社区商业无疑是一块诱人的“大蛋糕”,正日益成为业界的“必争之地”。

  一方面,传统零售商依赖的大卖场业态潜力已经透支。不断上涨的房租成本和人力成本成为企业的沉重负担;倚重通道费用的盈利模式几乎走到了尽头。

  另一方面,国务院在2012年8月7日出台的《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》中提及要制定完善社区商业网点配置。其中,新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。

  因此,社区商业以贴近社区,便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业成为业内焦点。对比层出不穷的城市综合体和大型商贸物流批发市场,社区商业具有投资小、见效快的特点。因此,不少中小零售商开始转型做社区商业。

  越来越大的社区商业貌似一种必然。从早期居住区的小卖部,到以住宅项目一层和二层为依托的商铺,再到各种特色的商业街,社区商业已经进入换代阶段,商业模式也急需升级。

  业态组合突出“便民性”

  社区商业按照服务的规模分类,可分为便利级、邻里级和社区级三种:

  便利级商业:面积一般在3000平方米以下,由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成,包括便利性零售、服务、餐饮等店铺,服务人口一般在3000人以下。

  邻里级商业:面积一般在3000~20000平方米,以超市为主力店,包括便利性零售、服务、餐饮等店铺,服务人口一般在3000~50000人。

  社区级商业:面积一般在20000~50000平方米,以生活百货或大卖场为主力店,辅助其他专业、专卖、餐饮和服务,服务人口一般在50000~150000人。

  社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。即居民出家门步行5分钟可以到达便利店,步行10分钟可到达超市和餐饮店,步行15分钟可到达社区购物中心。

  从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看,社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到60%左右的比例,可以看出,社区商业是城市商业中一个重要的组成部分。

  而社区商业之所以能成为传统零售业的“蓝海”,关键在于它回归了最本质的消费需求,特别是消费的便利性是中心商圈无法比拟的。社区商业提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要,这些服务具有综合性和便利性的特点,是适合日常生活需求的。由于各种经营主体之间的亲和力是不同的,一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力,另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定。

  切好社区商业“小蛋糕”

  虽然社区商业面临着巨大的升级和变革,但目前国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点,不是开发商持有物业,多半是“打碎了卖”的模式,属于各自为政、自负盈亏。为此,重新解读社区商业租售模式,是社区商业成功运营的关键,也是抢夺社区商业“蛋糕”的重要举措。

  目前,主要有纯销售、售后返租、纯租赁和租售结合的四种模式。虽然模式不同,但都有整体规划,相比原来的各自为政,已属模式升级了。

  模式一:纯销售

  一般适合在相对不成熟的新开发区域,未来潜在的升值空间比较大,但在目前不具备成熟消费的情况下,采用直接销售有利于实现价值最大化。但是由于产权卖散,往往后期经营业态也得不到控制。这种模式主要在市场成熟度低,商业体量极少或零星商业物业使用。

  模式二:售后返租

  售后返租主要有长期返租和短期返租,以产权式商铺为主,用较低的投资门槛吸引普通投资者,以大商家整体承租、开发商长期包租为销售模式,市场称之为“产权式商铺”。

  优点就是,可以使开发商在短期内套现、回笼资金,因投资相对较小,无须参与经营管理,收益稳定,容易吸引中小投资者。风险就在于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力。

  模式三:纯租赁

  社区的商铺租给谁,怎么租,对于社区商业规划的实现显得尤为重要。无论是商业中心的商铺还是社区商铺,对于一些位置优越的商铺,开发商如果看好其价值潜力又无资金压力,便只租不售、以租待涨,以期获得商铺形成市场后的数倍投资回报。采用只租不售模式的优点是,产权掌握在开发商手里,可以抵押再贷款,还可以待增值后出售。

  (1)整体出租策略

  整体租赁是指发展商不将物业出售,而将其整体出租给一家商业企业,由这家商业企业进行商业规划及经营,开发商每年向商业企业收取约定的租金。

  这种模式的优点是:不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员;交易简单,结算方便;物业可进行抵押贷款,有利于开发新的项目;物业带动项目销售作用较大。而缺点就是:收益低,其收报率在 3%~5% 之间;租期长,物业就算升值,其套现的难度很大;不排除租户经营失败而没法交租的可能,因而对租户的评估要求准确。整体出租模式适合无商业专才、现金流良好、经营相对保守的开发商。

  (2)分层或分片出租策略

  与整体出租模式相似,只是开发商按照市场需求,将各层或各片区分别出租给不同租户。

  这种模式的优点是:租金相对整体出租要高一些;风险分散,租金相对有一定保证;物业可进行抵押贷款;比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺;某一层或一铺经营失败时,发展商能掌握主动权,并进行重新招租。缺点就是:需重视前期的商业策划,并且要有相应的商业专才。

  (3)分散出租策略

  分散出租亦称零租,开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租,租期相对短些,一般为 2~5 年;开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记,甚至代开具销售发票、财务结算等 。

  这种模式的好处就是,租金很高,开发商收益可最大化;物业升值空间大,容易出售变现;租期短,容易改变功能或调整经营。缺点就是,需设立专业的经营管理公司负责经营管理;要充分重视前期的市场定位,功能定位的策划工作;这种模式的经验风险最大。它适合有商业专才的开发商。

  模式四:租售结合模式

  租售结合模式其总体操作思路是:开发商在社区商业开发的过程中,将整个项目的一部分商铺出售,以收回投资成本(开发商在出售商铺时,一般都和商铺投资者签订返租协议,取得已出售商铺的管理权,以便对整个项目进行业态规划),然后组建管理公司或聘请专业管理公司来对社区商业进行出租经营、管理,以赚取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益。

  这种模式,开发商宜将社区商业中最具升值发展潜力的一部分物业预留作自营,以争取更大的经济收益;由于资金回收速度快,可以分散风险。但它的缺点就是,由于出售部分物业产权不集中,各个商铺经营权完全分散,开发商或管理公司很难控制,整体的经营定位、档次主要为经营商家自行调节,甚至投资者都处于被动地位,经营风险很大。它适合既要一定的商业形象也对项目回款迫切的开发企业。

博锐管理在线(www.boraid.cn)版权声明:
本文仅代表作者个人观点,本网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着博锐管理在线赞同其观点或证实其描述。博锐管理在线文库频道收录的文章均已获得版权人书面授权;非经博锐书面授权或作者本人授权,搜索引擎外的任何个人、网站或传统媒体不得以任何名义进行转载。


您是本文第1个评论人
快来抢 沙发 !
9
12
9
打印本文】【我要发表评论
相关文章:
·家居淘品牌已经到关键期 全网推广势在必行
·医药“触电”破局
·传统百货拥抱O2O后的力量
·商业札记-电商O2O:寡头们的战争
·汽车电商言之过早 经销商地位无可替代
·布局O2O 电商巨头挤进便利店
·腾讯入股京东 电商打响“巨人”战争
·商业札记:零售业“两会”代表众生相
媒体 《商界评论》 的介绍:
《商界评论》
《商界评论》,英文:Business Review,是一本立足于本土经济、本土企业、本土国情和本土文化价值观,做最富本土操作性的商业评论杂志;第一本最彻底深入研究微观中国经济,研究微观中国企业问题的泛MBA读本;第一本立足本土价值观,走向全球企业实践的商业评论杂志。
  主要内容包括:
中国企业经营管理中的新思想、新模式、新问题和新办法;
国内外经济管理学界的新观点、新潮流和新方 ……
>>> 进入《商界评论》的专栏,了解更多精彩观点

媒体 《商界评论》 的近期文章:
·企业如何形成“一种形象一个声音”?
·CI是企业长期开拓市场的利器
·企业在什么时候需要导入和实施VI
·企业文化、企业形象、CIS要表里如一
·一张图揭示品牌核心价值
·互联网时代企业如何利用大数据与O2O做营销
·经销商甘居老二发展之路
·企业务要修炼“知行合一”的正果
·怎样让员工平凡生卓越?

网友对文章《社区商业地产模式升级》的评论
目前还没有网友对文章《社区商业地产模式升级》进行评论,欢迎来抢沙发!
看更多评论或参加评论

博锐管理在线(www.boraid.cn)版权声明:
本文仅代表作者个人观点,本网登载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着博锐管理在线赞同其观点或证实其描述。博锐管理在线文库频道收录的文章均已获得版权人书面授权;非经博锐书面授权或作者本人授权,搜索引擎外的任何个人、网站或传统媒体不得以任何名义进行转载。

 推荐培训课程
卓越PMC管理—生产计划与物料控制 卓越PMC管理—生产计划
整个课程将以SAP 系统的管理基础获取PO订单跟踪管理---MRP物料需求计划---PR物料申购请求---PPB电子采购 …

推荐

北京

上海

广州

深圳

佛山

苏州

·总裁五维突破
·全能型车间主任实战技能
·高级秘书和行政人员技能提高培训
·企业绩效考核设计实战特训班
·降低采购成本与供应商谈判技巧
·战略性人力资源管理
·销售精英2天强化训练
·企业公文写作与档案管理
·IE生产效率提升高级研修班
·采购人员综合技能提升
·两会之后的中国经济形势与政策解读当前经济金融形
·UML与面向对象的分析与设计培训
·HR数字说话:绘制战斗力提升地图量化人力资源管
·焦点解决新思维(SF+)
·互联网时代的危机预警
·第13期“现代医院新《医疗质量管理办法》解读六
·战略创新与商业模式
·敏捷供应链与物流管理
·工厂5S与目视化管理推行实务
·项目管理&领导力
·微软DynamicsCRM2016高级研修班
·看板拉动与均衡生产
·让HR推动经营
·KPI与绩效管理讲座
·有效授权与激励艺术
·内部检测员—计量员培训
·Excel在企业管理中的运用
·大数据分析挖掘—基于Hadoop/Mahout
·产品质量先期策划APQP&PPAP
·新产品的开发管理
·跨部门沟通与协作
·市场营销管理及策略
·人力资本开发与企业人才战略
·企业价值、投资估价与财务评价
·采购成本降低实战谈判技巧及采购法务合同公开课
·全面质量管理(TQM)
·移动互联时代转型升级与经理人面临的核心问题
·目标设定与绩效管理
·引爆学习力——思维导图与联想记忆法训练
·阿米巴实战经营落地班
·VDA6.3过程审核(2016版)
·过程审核(VDA6.3)
·ISO22000食品安全管理体系内审员培训
·供应商开发、评估、选择和绩效考核
·GJB9001B—2009军工产品质量管理体系
·IRCA认可的ISO14001环境管理体系主任
·ISO/IEC17025实验室认可内审员培训
·QC080000有害物质管理体系内审员培训
·盘点解析2017年度HR最棘手核心热点问题及解
·ISO9001:2015版质量管理体系内审员培
·突破性领导力训练营——“觉醒”
·【商战沙盘】——打造卓越运营体系
·关系营销—客户关系建立与维护管理(1天)
·目标管理与绩效考核的关键技巧
·佛山一汽大众精益智能制造观摩研修
·ISO9001/ISO14001/OHSAS1
·如何成为一位优秀的部门主管
·现场6S与目视化管理
·采购计划与订单管理
·生产现场OJT培训实务与技巧
·卓越的执行力
·EHS工厂安全管理
·QC7大手法
·中层干部管理能力提升
·精益生产(2天)
 推荐文章
    工业品经销商,如何转对型?(上)
    企业规范化管理之计划执行奖惩
    企业规范化管理之计划执行
    民营医院:让人感觉“别扭”的背后原因是什么
    从做足商品产量到做足消费者数量的转变
    杂谈营销
    新农业、新思想、新出路
    铁打的市场,流水的企业!生死存亡之际,化妆
    企业五大机能系统管理研究
    当中国买下全世界,不要惊讶!
 热点话题
谈民企“成功经理人” 从“三顾茅庐”谈企业人才培养
谈民企“成功经理人”
从“三顾茅庐”谈企业人
·国有企业的贸易融资业务
·切勿轻视员工抱怨情结的文化
·如何做好宴席市场?
·浅谈塑造国际品牌
·楼市下行,迟到的必然性
·从销售团伙到销售团队
 企业关注最新文章
·公司召开纪念“三八”妇女节暨表彰大会
·校企合作共建中钢转型升级技术研发中心揭牌
·公司邯宝冷轧厂产品质量全线提升围绕产品高端化
·标准化带来新变化——公司炼铁部推进岗位标准化
·公司一炼钢厂深入推进设备标准化工作明确制度选
·中国电子召开2017年提质增效工作会
·山东黄金金洲公司严把“三关”保障设备安全高效
·山东黄金沂南金矿绷紧安全弦筑牢防火墙
·“签状”生产模式提升产品质量——公司线棒材厂
·公司运输部全面落实设备标准化管理保证铁路运输
 相关资料下载
市场营销战略全套分析模型 140页实用绩效图表汇总
市场营销战略全套分析模
140页实用绩效图表汇
· 降低采购成本及供应商谈判技巧讲义
· 市场营销解决方案图示集
· [锐思研究]-每周案例-购物卡“起死回生
· 经典营销案例149篇
· 零售业促销方案
· 房地产策划学方法论中的两个关键词
· 户型设计参考资料
· 户型设计标准资料
· 如何成为商业项目招商谈判高手
· 房地产策划模式比较及全程策划内涵
 管理百科最新词条
 汽车饰品  中南大学商学院  先花网  网易机票
 空姐代购  快递爆仓  沈丽  求伯君  三无
 梅州视窗  优尚家  水下搜索  金乡大蒜国际交易所
 网站盈利模式  盈利率  盈利能力指标
 盈利能力分析  盈利能力  珠宝销售技巧  通胀预期
 新书连载
整理情绪的力量 世界史 超越套路的剧作法(修订版)
文德尔班哲学导论
直觉
微习惯:简单到不可能失
打草稿:编剧思维训练表
我是怕怕
不畏风雨
合适:从升学择校、相亲
不懂带人,你就自己做到
后望书
电影剧作问题攻略(修订
博锐管理精英俱乐部最新赠送图书:
 博锐会员尊享优惠
博锐管理精英俱乐部会员尊享公开课九折优惠!
凡博锐管理精英俱乐部会员在博锐管理在线培训频道或中国培训易报名参加公开课,即可直接尊享九折优惠。
 中国管理咨询公司大全品牌展
博锐微信号

博锐微信号 ×

关于博锐 | 联系博锐 | 留言博锐 | 积分规则 | 稿酬制度 | 服务快车 | 支付中心 | 友情连接 | 合作导航 | 实习编辑计划 | 网站地图 - TOP -
Copyright © 2002-2017 boraid.cn . All rights reserved.
博锐管理在线 版权所有   粤ICP备05057024
博锐在线客服 ×