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试水两年仍难产 花样年养老地产前景待考

《时代周报》 2013年10月11日 作者:黄山

文章关键词: 养老   养老地产  
     “目前涉足养老地产开发的大部分开发商都是打着养老地产的旗号拿地卖房子,与一般的商品房开发无异,并没有静下心来做养老服务。”

  近段时间关于“以房养老”的种种热议,无不映射出公众对养老问题的担忧,但这种群体性焦虑对开发商而言,却有可能成为今后又一新的利润增长点。

  事实上,一些大型开发商目前已经将养老地产视为一种势在必行的战略选择,包括万科集团、保利地产等房企已经开始谨慎试水,更多的开发商也跃跃欲试,而在这其中,花样年表现得尤为活跃。

  自从向外界高调宣称将转型为服务商后,花样年一直在筹谋与其定位相吻合的养老地产业务,花样年控股集团有限公司(以下简称“花样年”,01777.HK)主席潘军近年来也在多个场合提及养老地产的话题。

  然而,国内养老地产领域的制度缺失、相应的开发模式和盈利模式含糊不清、以及并无可供参考的体制框架等限制因素,也让外界担忧花样年提出的养老地产是否只是一种品牌和营销的“噱头”,更多的还是为促进住宅地产的销售。

  酝酿两年仍未启动开发

  花样年试水养老地产的首个项目选在了深圳,而这也是深圳首个由开发商开发建设的养老地产项目。

  2011年6月,花样年以3.16亿元从TCL集团手中购得一幅地块,该地块位于深圳南山蛇口南海大道与工业六路交界处,共由三宗地块及地块上已有五栋建筑物组成,土地面积约1.8万平方米,地上建筑物面积约4万平方米。

  按照花样年的计划,该项目在改造之后将命名健康产业园,未来不仅将推出老年公寓,还将配套有多种培训课程,提供各种类型的活动,旨在为中高端老龄人群提供一个养老、养生的健康、休闲场所。

  对于该项目,花样年主席潘军此前在接受媒体采访时曾表示,项目预计可提供150间房,以高级酒店会所模式经营,最多可容纳老人200多名,月租金为6000-8000元。

  潘军当时还介绍,除深圳外,花样年在成都也有养老地产项目进行改建,未来规模在90间房左右。

  不过,对于深圳项目是否适合养老,当地业内人士却持怀疑态度。据相关人士透露,该项目除西面靠山外,三面全是工业厂房,且周边生活配套设施也不完善,最重要的是距离医院较远,与养老所需的环境和配套相去甚远。

  另外,由于受制政府规划影响,在经过两年多时间后,花样年深圳首个养老地产项目酝酿已久的计划却仍未启动开发。

  对此,花样年相关负责人给出的解释是:该地块属于政府规划的“网谷开发区”,未来完成改造后要具备高科技产业属性,因而早期纯养老产业的改造计划要做出调整。

  同时,花样年方面虽然已成功向深圳市规土委申报养老项目,且已准备了几套应急方案,但最终具体执行哪套方案尚未明确,至于何时能启动开发也还需等待政府回复。

  虽然政策因素导致项目迟迟未能开发,但在花样年自身看来却并非没有积极一面,因为这样能有更多时间去做前期准备工作,如团队和服务体系建设,以及客户的积累等。

  此外,据花样年相关人士透露,在运营养老地产项目的策略方面,花样年与其他公司把养老服务外包出去不同的是,自身成立了福泰年投资管理有限公司以负责养老产业的工作。

  “未来在深圳还将成立深圳市花样年养生养老管理有限公司,专注深圳养老市场。提供服务的全部是自己的员工,并且以收取服务费为主要的盈利手段。”上述人士称。

  利润低缺乏政策支持

  对于进军养老地产,花样年事实上也是在摸着石头过河。

  花样年主席潘军此前曾提到,国内养老地产开发模式依然处于探索阶段,花样年的养老地产项目将全部用于租赁,在项目运营方面会与美国和中国台湾的养老机构合作。

  而据了解,在决定进军养老地产之后,花样年曾专门组织员工到台湾进行了3个月的培训,但由于文化、社会等多方面因素差异,并没有找到好的模式借鉴。

  就此,花样年相关人士曾坦言,他们也曾考虑过美国模式,因为这种能够有较大的盈利,但由于国内很多法律上包括一些财税政策方面都还没有作好准备,因此美国模式还不适宜做。

  另外,在盈利水平方面,相比当前处于开发热潮的商业地产和旅游地产,养老地产的利润肯定不会太高。

  潘军曾表示,一般传统的持有型养老物业毛利率在6%-8%,而与其他产业整合的新型养老地产模式毛利率将达到12%-15%。

  除利润率较低外,养老地产相比普通住宅开发还需要更长的周期,同时也需要较多的资金沉淀,且投资回报周期也较长。

  花样年相关人士曾提到,深圳的健康产业园项目300套养老公寓建成后只租不售,如果不算地价,建筑成本0.8亿-1亿元,回报周期大约需要8年,比普通商品房开发周期长五六年。

  此外,相关人士还指出,开发商做养老地产需要承担的社会责任很大,可能要牺牲容积率,医疗等相关配套都要同时推进,在获得较低利润的同时还缺乏政策支持,因此发展起来困难重重。

  而在业务和营运方面其实也面临着诸多的挑战,其中包括市场的接收程度和负担能力、资金和受训人员的匮乏,而要定义养老地产,后续的养老服务一定要跟得上才行。

  另外,现阶段国内的养老地产市场还处于初步发展时期,定位一般都是高端消费人群,市场扩大后可能向中高端发展,但今后大范围普及的可能性依然比较小。

  面对养老市场的不成熟和种种限制条件,无疑需要开发商有更多耐心,但现实却并不乐观,在多数业内人士看来,很多开发商其实都是打着养老地产的名号,实际在做更多偏向住宅的项目。

  深圳本地一位房企人士亦坦言,房地产业内其实都心知肚明,目前涉足养老地产开发的大部分开发商都是打着养老地产的旗号拿地卖房子,与一般的商品房开发无异,并没有静下心来做养老服务。

  9个月销售目标仅过半

  纵观花样年宣布的转型战略,进军养老地产还只是其转型的其中一个领域。

  如今,花样年的业务范围已扩展到包括金融服务、社区服务、物业管理、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游以及养生养老等八大领域,花样年自身统称为轻资产化。

  按照潘军的规划,到2020年,花样年轻资产和重资产的比重应当达到“五五分”的水平,但在这个转型的过程中,花样年无疑需要像经营养老地产一样,解决更多的问题。

  首先就花样年目前重点推进的“彩生活”分拆而言,业界其实并不看好。“花样年欲将物业管理公司打造为增值服务平台的想法显得过于简单,因为物业管理一直都不是高利润行业,服务水平越高,则利润越低。”

  相关人士还指出,从目前的势头来看,花样年今后会将较多的精力放在物业管理等轻资产业务方面,但在其产品结构调整不到位,多线发展占用资金、人力的情况下,销售业绩肯定会受到影响。

  而据花样年日前公布的9月销售业绩显示,9月份仅实现合同销售金额8.9亿元,截至9月底,也只实现合同销售金额约56.3亿元,全年百亿销售目标仅过半,远远低于市场预期。

  如此萎靡的业绩表现,让外界无不担忧花样年目前的销售和资金实力,能否支撑其完成类似酒店信托基金、小额贷款以及电商等对资金需求极高的业务扩张,将是其面临的最大现实问题。

  相关分析亦指出,花样年现在还是处在整体业务的探索期,当务之急在于将仍处于概念期的各项轻资产业务模式逐渐落实。

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