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地产税是富有者的社会责任

《商界评论》 2013年5月17日 作者:刘贤方

文章关键词: 地产税   富有者   社会责任   房地产改革   底特律  
    中国房地产改革最有效的方式是增加房产闲置的成本——通过引进地产税的机制。这不是杀富济贫,而是要富有者承担更大的社会责任。
     最近底特律的房价在中国成为新闻热点。底特律曾是美国制造业的中心,现在连底特律的市政府也濒于破产了,而房地产更是跌到了谷底。

  中央电视台播放了一个对底特律的地产中介及投资人的采访,据说她在那里已买下360套住家,平均每套才500美元。而《人民日报》报道更作了纠正,说很多房子价格在100美元之下。此后中国某地产中介宣称收到了一千多个咨询电话,那么多人都在摩拳擦掌,要组织炒房团去底特律大干一场。英语有一俗语:“Too good to be true”,意思是事情太好会使人难以相信。是啊,真有那么样的好事,为什么底特律会有那7万8千多栋被业主抛弃的楼房?

  这些中国人太不了解美国了,他们在仔细研究美国地产后多半会失望的放弃。因为炒房,也就是低价时大量买进,耐心等待,等涨价后再卖出大赚一笔。很多中国人由此而暴富,但这在美国却行不通,你无法耐心等待。

  这就要说到美国的房屋经济。美国多数业主都是以按揭方式买房,以后按月还房贷,这与中国差不多。但不同的是,他们还得缴纳地产税。地产税以地价的百分比计算,因地而异,我住纽约长岛学区较好的地段,地税也就较贵,那只是一个很普通的房子,每年地产税已达1万3千多美元。地产税通常是美国中产阶级家庭的主要支出部分之一。而地产税与房贷的最大差别在于它是一辈子都得缴纳的费用,只要你拥有房产,你敢拖欠,政府就可以收你的房。

  可很多工薪阶层就惨了。他们失去了工作,也就丧失了支付能力。在房贷停止支付数个月后,银行就要来收房子了。这对业主来说,是个毁灭性的灾难。但银行所收回的也是个烫手山芋,因为那时它就得支付地产税了。在经济衰退特别严重地区,如底特律,很多家庭都破产,从而银行收回了大量房产,又无法脱手,成为巨大经济负担。若在能最短期内迅速把房屋低价处理掉,也是减少了损失,这就是底特律房价如此之低的原因。

  中国没有实质性的地产税,也就不存在类似的房产闲置成本,于是才可能囤积居奇,待价而沽。我一个EMBA学员,2006年在北京一新开发区买了套公寓,房价是每平方米5000多元,而她老板则一下子买下30多套公寓,且是现金交易,买来后也就空置着,而今天那里房价已涨到了二万多。这个老板可谓精明,不仅规避了通胀的风险,而且所获投资报酬率绝对超过他实业的经营。然而,这种投资策略的成功得有个前提:房价要不断上涨,而这又得有持续不断的需求。今天的中国,经济发展造就了更多的有钱人,不管收入是合法或还是非法的,他们把钱不断地投入房地产,其结果房子大量地盖,仍无法满足需求,那房价也就只涨不跌!

  但是,中国近年来出台的一系列打压房产的政策,所针对的是哪些人?是中产阶层,且是想富起来的中产阶层,他们投资房产,可资金有限,所以买第二套、第三套房要贷款,而投资的实质是把今天的节省转化为未来的消费。这种投资行为本来应该是政府鼓励的,因为强大的中产阶层才是社会稳定的基础。更何况他们并不是高房价后的主要推手。

  由此看,中国社会的最大挑战是抑制,抑制尚不是极端的贫富差别,最有效的方式是增加房产闲置的成本——通过引进地产税的机制。那不是杀富济贫,而是要富有者承担更大的社会责任。

  道理显而易见,中国为什么就不能这么做?因为有社会多方面的强大反对声,从地方政府,到官员、开发商、社会精英等,当然他们都是“以革命的名义”——基于经济发展、社会稳定、计民生等“大局”。我也记得鲁迅曾说过的:曾经阔气的要复古,正在阔气的要保持现状,未曾阔气的要革新,大抵如此。而中国当今的矛盾也就在正在阔气的与尚未阔气过的,即要保持现状和要革新者之间的。而我所要强调的是,只有长治久安才符合中华民族的最根本利益!

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