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房地产开发企业的工程成本控制

《环球市场信息导报》 2013年5月17日 作者:吴雪莹

文章关键词: 房地产开发企业   工程造价   成本控制  
    近年来,我国市场经济得到快速的发展,企业面临市场的变化也开始大刀阔斧的改革,房地产企业如何控制成本,提高经济效益是许多企业管理人员认真考虑的问题。本文略述了中国房地产开发企业成本控制概况,分析房地产开发成本的构成,探讨了房地产企业成本控制策略。
     近几年,我国房地产市场发展趋于成熟,房地产行业的竞争也日益激烈。在市场经济条件下, 房地产企业要想获得利润,除了在销售方面下工夫的同时,还必须降低开发成本,严格控制各项费用支出。任何企业如果不能有效控制成本都将被淘汰出局,成本控制弱势的企业必将失去市场份额。

  1.我国房地产企业成本控制现状

  1.1缺乏成本控制观念。当前我国房地产企业多采用的是计划价格的静态成本管理方式。房地产企业开发的产品,在位置上是固定的,生产周期较长,这就使得许多房地产开发企业不重视成本管理,财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本,对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心,浪费现象时有发生,成本管理人员疏于成本控制。特别是在当前市场激烈竞争的条件下,我国房地产业面临更加严峻的考验。

  1.2成本控制缺乏战略指导,成本管理处于粗放的状态。各个房地产企业的管理方法各不相同,缺乏一套行之有效的科学的控制方法作为指导。许多地产公司在开展成本管理工作之前,多数没有专职的部门负责成本工作,多数公司是由财务部门兼管成本管理,企业基本上都是根据自己的经验来控制成本,缺乏科学性,由于成本的发生周期长,涉及面广,很难做到全面系统科学的控制。

  1.3风险成本的控制是成本管理中的弱项。由于建筑市场材料和设备价格的起伏,以及银行利率调整等因素,这就增加了不确定性成本控制的难度。成本管理的现金流分析大都是估算和预测,企业制定的资金使用计划具有一定的不确定性,经常造成工程的现金流入减少或现金流出增加,影响资金使用率,从而增加企业的资金成本。

  2.房地产开发成本的构成

  通过对成本费用组成的分析,可以看出成本的发生是一个涉及到土地开发各个环节的过程,所以对地产企业的成本控制是贯穿于项目开发的始终,只有对成本的构成要素进行合理规划与控制,才能实现企业利润最大化的目标。房地产开发成本控制内容具体见下表:



  3.房地产工程开发成本控制策略

  3.1构建成本控制管理体系。实施成本控制管理,首先企业要高度重视这项工作,在企业内部建立成本控制战略体系,目前很多房地产企业的成本控制还没有一个完整的控制体系,对成本管理认识不够,因此,企业要根据行业的成本产生的特点,以全程成本控制为指导,构建成本控制管理体系。

  3.2工程投资决策阶段的成本控制。投资决策环节的成本控制是关系到工程投资成败的决策,投资决策成败直接关系到工程将来发生的实际成本。在企业做出决策之前,必须对各种市场、技术及环境因素进行认真分析,形成可行性研究报告,要考虑到成本费用估算和控制目标及措施、投资及效益测算、投资风险评估及相应的对策、项目综合评价意见等,这些资料是决策者做出决策的主要依据。

  3.3规划设计阶段的成本的控制。设计阶段是工程建设的重要环节,直接影响着房产项目工程总造价,影响着工程建设的综合效益。目前,房地产企业普遍实行招投标制。设计的招投标制对提高设计水平,促进良性竞争起到了很好的作用。此外还要要加强设计出图前的审核工作。

  3.4对施工这个阶段的工程造价的控制。施工阶段工程造价控制,主要有以下几个方面:一是要做好工程施工招投标,选择报价方面合理、技术能力雄厚的施工企业。二是对现场签证方面的管理,避免建设单位的现场管理人员违规签证。三是强化施工合同和索赔的管理。在施工的过程中,必须做好日常例会及其它重大问题等会议记录,为避免索赔提供依据,在处理索赔时应认真研究合同中每一条款的内容,分清双方的风险和责任。

  3.5对竣工阶段的成本管理。在工程竣工阶段要检查工程是否按图施工。计费程序要严格按规定和合同来制定,以致合理计取各项费用,认真审查,复核,防止各项计算误差。

  参考文献:

  [1] 唐轶,代文宇.浅议房地产开发项目的成本控制[J]. 山西建筑. 2008(17)

  [2] 庞玉茹.房地产开发项目的成本控制[J]. 中国新技术新产品. 2010(13)

  [3] 何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J]. 现代经济信息. 2010(05)

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