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三大集团割据 地产行业迈入战国时代

《时代周报》 2013年5月16日 作者:赵夏蓉

文章关键词: 地产行业  
     史上最为严厉的调控仍在持续,市场风云变幻、跌宕起伏,房企界三大集团显著分化,拉开了混战。

  在地产奥斯卡的舞台上,它们在本色表演,用实力说话。这场较量里,有愈演愈烈的洗牌战、争夺战,也有抱团取暖的合作……当然,除极少数被淘汰出局外,房企的整体生存能力得以锻炼。

  千亿军团竞争白热化

  第一集团军依旧是万科集团股份有限公司(000002.SZ,以下简称“万科”)、绿地、保利房地产集团有限公司(600048.SH,以下简称“保利”)、中海地产、恒大地产(003333.HK)、万达集团。与去年相比,房地产企业的销售金额排名上略有变化,但千亿俱乐部是个全新的关键词。

  继万科2012年全年销售额突破1400亿元以后,连续3年超千亿元之后,绿地集团和保利地产正式跻身“千亿俱乐部”,中海、恒大、万达等房企则紧随其后,年度销售总额均超过900亿元,与千亿俱乐部只有一步之遥。

  从百亿到千亿,万科用了5年。而从千亿元到两千亿元,万科将时间设定在2014年。虽然,万科依旧是老大,但随着千亿俱乐部的扩容,老大万科的优势已经不太明显,千亿军团的竞争白热化。

  强者恒强,千亿俱乐部扩容就证明了这一点。但是,事实也证明着千亿定律的存在:即破千亿后成长速度会慢下来。万科也逃不出这个圈。2010年的销售增速为70.55%,2011年减至12.37%,2012年(前11月)仅9.88%。

  “万科的体量很大,按现在的发展速度看,有些困难。我的看法是最终能实现,但不会那么快。”一名深圳券商地产分析师说。

  不过,万科也正在努力捍卫自己行业老大的地位。从收购香港上市公司南联地产,到B转H股的方案出炉,万科在搭建海外融资平台、剑指国际市场,不遗余力地巩固江湖地位。

  不过,尽管霸主之争愈演愈烈,但龙头之间的关系已由过去的竞争演变为错综复杂的竞合,顺应时势的抱团取暖也成了其聪明之选。去年底,绿地与万科联手以54亿元夺得上海地王就是典型个案。

  奋起直追的保利将两千亿元的目标定在了2020年,“保利擅长弯道超车。”

  一位资深地产分析人士称,在行业最为艰难的2008年、2011-2012年上半年,保利地产均实现了高速增长。

  而其既拥有得天独厚的央企资源背景,又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式,使其兼具了万科规模化和中海“会赚钱”的特征。

  恒大的土地储备是全行业最多的,而且拿地成本远远低于万科。

  截至2012年12月31日,恒大的土地储备达到1.4亿平方米,成为首家土储过亿平方米的上市房企。同比去年的1.37亿平方米,增长了2.4%。在购地成本上,恒大2012年的购地成本为724元/平方米,2011年则为616元/平方米,每平方米增加了108元,但与万科2790元/平方米的土地成本相比,还是便宜了不少。这也与恒大扎根二、三线城市的战略有关。

  从恒大拿地区域来看,2012年新增的47个项目中,位于二线城市的有13个,位于三线城市的达34个。

  中海地产超过万科登上了最赚钱房企榜首,去年营收为517.3亿元,但在净利润方面,中海地产去年达到151.6亿元,比万科125.5亿元的净利润高20%,平均2天半就要赚1亿元。

  万达带着“国际风”突飞猛进,到处攻城略地夺江山,在商业地产独占鳌头。但是伴随着其高投入、高扩张的却是其高负债率和低利润率,且其净利润的增长远远赶不上资产的膨胀规模。去年,万达资产规模膨胀至3000亿元,净利润逾百亿左右,万达净利润与资产规模的差距竟达到了30倍。

  第二军团一片混战

  虽然,第二军团与第一军团的最小差距超过了400亿元,而在2011年,这一数据为250亿元,尽管如此,绿城中国(003900.HK)、碧桂园集团有限公司(002007.HK,以下简称“碧桂园”)、华润置地(001109.HK)、融创中国有限公司(001918.HK,以下简称“融创”)、富力地产股份有限公司(002777.HK,以下简称“富力”)等领衔的庞大第二军团仍是房企界的主力军,过去的一年里,他们在较量中演绎了很多故事:龙湖的排名下滑,招商卖上了年度最贵的房子,融创中国业绩大增,小字辈房企宏立城凭借着“天下第一神盘”花果园成为年度最大黑马。

  龙湖地产股份有限公司受“增持商业”战略影响,2012年合同销售额是401.3亿元,同比增长4.9%,排名由2011年的第8滑落到第14。

  而年度“最贵”的房子则出现在招商地产,招商地产2012年累计实现合约销售363.86亿元,销售均价达到18352元/平方米,同比2011年的17500元/平方米微升4.9%。

  值得一提的是,招商地产全年合约销售均价也是标杆房企中唯一突破15000元/平方米的企业。

  名不见经传的贵州宏立城成了2012年度最大的黑马,其目前仅开发过两个项目,目前在售项目仅花果园,但这个总投资达900亿的棚户区改造项目却被誉为“天下第一神盘”,宏立城凭借花果园实现了245亿元的销售额,跃居第18位。

  不过,调控升级下,出售股权,吸纳策略性股东、合作开发等亦成了这类中坚房企的生存之道,最为典型的就是绿城中国。

  2012年6月,绿城中国将24.6%的股份出售给香港房企大鳄九龙仓集团(00004.HK),合计融资50亿港元,吸纳九龙仓成为公司第二大股东。

  紧随其后,又放弃长三角,将上海、天津、苏州、无锡、常州5城9个项目地产出售给融创中国套现:绿城中国旗下绿城房地产,与融创中国旗下融创置地,成立各持50%股权的合资公司,融创向绿城购买其旗下8项物业,合营公司成立后,融创置地向绿城房地产购9项物业50%的权益,总额约为33.72亿。

  “这也是调控的结果,绿城终于也要卖股权了。”绿城中国董事长宋卫平笑道,话中也颇为无奈。

  而融创中国坐收渔利,业绩高歌。去年全年,融创中国共实现合约销售金额356.4亿元,同比2011年增长了86%。“融创在去年下半年的大部分盈利是来自之前打包的合资平台项目。”香港地区某券商分析师说。

  随着城镇化的推进,释放的刚需成为房企争夺的目标。“尽管房地产市场的营商环境面对不少挑战,但富力地产适时调整策略,把握自刚性需求释放后得到逐步改善的房地产市场,并扩展至较高端物业以及投资型物业的商机,推动了整体业务的稳定增长。”富力地产董事长李思廉今年剑指420亿元,“公司将把握城镇化持续推进对物业刚性需求带来的机遇。”

  地产新势力异军突起

  而与此同时,一批中型地产企业各显神通,自成风格,成为地产界的一股新势力。

  在众房企为“走出去”而殚精竭虑时,建业地产(000832.HK)安居中原一隅,践行“省域化发展”战略,亦是独霸河南江山,去年销售业绩突破百亿元,增速达27.4%,不亦乐乎。

  “我们的目标主要是给自己定每年递增20%-30%,这样基本就能达到300亿元的目标了。但就世界范围内而言,一个企业能够持续10年、20年保证20%以上的增长也是很稀有的。”建业地产董事长胡葆森表示。

  方圆地产却独重文化味。方圆集团在穿唐装、舞文弄墨的副总裁黄新发的操盘下,给项目穿上了文化色彩的外衣,云山诗意系列等产品以东方古典建筑的特色独树一帜,方圆集团“地产研发商”的名号得以打响。

  起步梅州壮大于广州番禺的敏捷地产,依靠“快速开发、大盘开发、低价入市”脱颖而出,尤其刷新了从“拿地到预售在一百天左右”的最快销售纪录。

  多元经营的广州珠江新城地主嘉裕集团,神秘低调,却一鸣惊人,去年派出旗下金逸影视,与万达麾下的万达院线,打起了“影视战”,争夺院线第一股。

  值得一提的是,在上市堰塞湖的压力下,去年仍有房企突破重围顺利上岸。

  去年11月23日旭辉集团(000884.HK)终圆上市梦,成为去年首家成功赴港上市的内地房企,“上市对旭辉来说是水到渠成的事。”旭辉集团董事长林中说。

  长江三角洲的物业开发商新城控股(001030.HK)苦等11年,终于在去年11月29日登陆港股,首次公开发售更成为自2011年以来香港市场最大型的国内房地产上市项目,去年合约销售额较2011年增长15.3%至约人民币161.35亿元。

  地产新贵中不乏特立独行的开发商,如华夏幸福基业,模式独特,以开发区投资运营见长。2012年,华夏幸福基业全年完成销售额211.35亿元,同比增长28.09%。“中等规模的房企将进一步加速全国布局,在城镇化的背景下,开发模式也会有所创新。” 华夏幸福基业一高管表示。

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