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江景升值潜力无限 绿地·滨江汇再掀热浪

《时代周报》 2013年5月16日 作者:苏六

     珠江是广州的财脉和文脉,一条珠江,成就无数价值传奇。从最初的沙面、二沙岛、滨江东板块到珠江新城、琶洲和大学城一带,这些豪宅板块的崛起无不依靠这条流淌了千年的母亲河—珠江。江景物业尤其是一线临江物业,至为稀缺,价格普遍较高。但无论叫价多高,市场对江景物业的投资热度只增不减。

  2012年,从珠江新城到滨江路,从番禺到南沙,从传统城央到新城市中心,但凡主打江景资源牌的物业,就算在严厉的楼市调控的大环境下,也都获得了不俗的业绩。在成交火爆的滨江物业中,环岛路上的绿地?滨江汇最为瞩目,去年一期开盘即“日光”,今年再度成为广州2013年一季度销量冠军。

  新政刺激广州刚需投资

  全国只有少数城市征收二手房买卖差额的20%个人所得税,东莞则是其中之一。2007年开始新的计税方式后, 市场也曾遭遇过一轮低潮,但只持续了半年左右。 而在房价远远高于内地的香港地区,重税也没有绊住一路向上的房价。时至今日,香港房价已经连续两年维持每月3%上下的涨幅。上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博中明确表示,新公布的“国五条”肯定会带来楼市短时间降温,“但是一年后的房价还是会高过现在”。

  新政出台,令二手房交易成本增加,将促使二手房市场中部分购房需求外溢流向一手房市场,一手房市场需求量的增加,供需矛盾的紧张,将给一手房价格带来上涨动力。

  广州房价降价空间更小,广东省房协理事赵卓文表示,2011-2012年,开发商大量减产停工,造成了2013年楼市的供应量明显下降。另一方面,开发成本正加速上升,芳村地价卖到1.5万元/平方米,白云新城地价2万元/平方米,金融城起价1.2万元/平方米。从目前市场来看,大量刚需投资者活跃,广州房价依然看涨。市场的投资热度不减,位于海珠老城央的绿地?滨江汇是海珠老城区环岛路上唯一滨江商业综合体,拥有完善的交通路网,更是凭借不限购、低总价的优势,成为新政下的投资新宠,即使在新公布的“国五条”出台之后,照样让市场趋之若鹜,销量呈现逆势攀升。

  而这一切,与板块规划、交通利好息息相关。近年来,广州城市升级、发展的成绩有目共睹。去年9月,广州市委《关于推进“三个重大突破”的实施意见》中所提到的“海珠区环岛路将于2015年全线贯通”,更让环岛路建设成为了2012年最受关注的事件之一。按政府的相关规划,这条42公里长的沿江路,不仅将担负起串联城市中最美珠江景观的任务,还将为其经过的珠江沿线物业带来不可限量的升值潜力。

  城市发展离不开轨道交通,随着环岛路的建设,在绿地?滨江汇门前的环岛路,将通过一条40公里长的环岛轻轨与广州各繁华中心连接。“环岛轻轨”即将贯穿环岛路,除了以观光旅游为主要目的外,环岛轻轨架起的绝不仅是单纯的“城市30分钟立体交通网络”,更将扩大绿地?滨江汇所在的海珠东岸商务区商圈的辐射能力,让区域价值得到更快提升。同时,建设中的地铁广佛线、10号线交会站石溪站,距离绿地?滨江汇仅几分钟路程,轻轨加地铁双重利好,而新规划的16条水上巴士航线也将在2016年前开通,与环岛轻轨衔接,交通路网的日益完善,铺就了东岸商务区的升值路。

  占据海珠东岸商务核心位置

  目前,该片区周边立体交通纵横贯穿,工业大道、江南大道、宝岗大道、广州大道4大城市主干道纵横环伺,10分钟可轻松直达广州各主要城区,半小时生活圈内随心切换天河城与珠江新城城市的繁华。燕岗站和石溪站地铁站以及周边几十路公交车路线,让公共交通更快捷;而石岗路近几年将扩充,更将给绿地?滨江汇未来出行提供更大便利,为物业带来更高的附加价值。

  更值得一提的是,对海珠区滨江板块来说,环岛路建设带来的不仅仅是交通利好。在此之前,广州市政府公布的《广州市海珠区城市建设总体发展概念规划纲要》、《白鹅潭地区控制性详细规划》,就通过了“在三江汇流的白鹅潭沿岸打造海珠东岸商务区”的方案。按政府的相关规划,未来的海珠东岸商务区,将建设成为集艺术、商业、娱乐、休闲等多种业态于一体的广州文化创意、观光旅游、休闲娱乐综合区,形成城市现代艺术商住滨水区。

  目前该板块已有保利、恒大、富力、越秀、中海、绿地等品牌开发商进驻,早年开发的成片住宅区居住氛围成熟,随着绿地?滨江汇等标杆项目的崛起,海珠东岸商务区的雏形已开始显现。而根据相关规划,广百集团计划投资50亿元建设的集酒店、购物、公寓、办公于一体的50万平方米超大型商业综合体—广百海港城,以及越秀地产将建设的250米高地标式综合体项目都将汇聚于此。随着这些地标性建筑的陆续建设,海珠东岸商务区将有望成为继江南西商圈之后的海珠第二大商圈。海珠东岸商务区的发展提速,将极大拉升所在商铺的租售价。据了解,东岸商务区商铺涨幅最高的比两年前已翻了一番。业内人士认为,绿地?滨江汇因在东岸商务区占据重要的位置,预计涨幅更大。

  升值前景堪比北京后海

  目前中国的城市化率还较低,城市化进程为商业地产发展提供了广阔空间,商业地产仍将是中国地产未来10年发展主流。与此同时,万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例,中国商业地产发展空前瞩目。而在限购大背景下,居住型住宅地产和投资盈利型商业地产将逐渐清晰,各自更加专业化,游资投资需求,未来将更加倾向于不限购的商业地产,尤其是城市中心一线江景商业物业,投资空间被认为最广阔。

  广州珠江新城的江景房现最高已超过10万元/平方米,目前珠江新城临江楼盘几乎开发完毕,而同样作为城市中心、四面环江的海珠区,仍然是广州价值物业的焦点。滨江东、琶洲、沿江路,早已成了豪宅的代名词。一线临江物业一崛起,就引发市场疯抢。而尤为难得的是,在海珠老城央占据一线江景的绿地?滨江汇,最低门槛仅38万元首付,进一步推动了抢购热潮。

  市中心稀缺的2.7超低容积率和3.55米罕见层高,有七成左右的单位都能望到一线江景,绿地?滨江汇推出的产品包括面积37-129平方米的小户型江景商用SOHO、罕见的140平方米的江景商用别墅,还有面积40-100平方米的一线临江商铺。其商用SOHO产品虽然均价2万元/平方米,是目前广州市中心滨江一线最低的入市门槛,却附送价值高达3800元/平方米的豪华装修,定位高端。

  放眼广州,从珠江新城商圈,到环岛路商圈,沿江物业热点悄悄转移。在珠江新城,相比三四年前的六七万元/平方米的单价,目前20万-30万元/平方米的售价比比皆是,且因价格涨幅迅速,出现了业主只租不售,一铺难求的现状。数据显示,绿地?滨江汇附近的太古仓壹号商铺2009年月租金80元/平方米,2011年已飙升至200元/平方米。环岛路、海珠东岸商务区、海珠传统城央,多重利好的重叠与聚合,让区域发展站到了从未有过的价值高度,也令绿地?滨江汇等周边地产项目拥有了不可限量的升值未来。

  每一座大城市,都有这么一条汇聚了餐饮和娱乐消遣的街道。从北京的后海、到上海的新天地、再到广州的沿江路,它们都给城市带来一场巨变:唤醒庞大的消费欲望、激发新一轮投资热潮、创造一个新的繁华中心。以北京后海为例,发展不过十余年,如今成为著名外地游客、社会名流、时尚年轻人云集的娱乐场所。其商铺租金连年上涨,却照样一铺难求。同样,业界认为,绿地?滨江汇打造的滨江休闲餐饮街区的投资前景可媲美北京后海。

  目前绿地·滨江汇周边已大量聚集商业、教育、医疗、体育、娱乐等城市成熟配套,如华润万家、百佳、家乐福等众多超市环绕周边;重点学校、三甲医院、四大银行等一应俱全;坐拥江南西成熟商圈,广百新一城、信和广场、万国广场近在咫尺。奢享市中心菁华,家人步行即可满足一切生活所需。

  5月底,借商业街展示区开放之际,绿地?滨江汇将举办致青春·怀旧音乐烟火盛会。更有欢聚拉斯维加斯大型活动”,“酷炫乐队音乐派对”等活动。而5月中旬的周末,绿地?滨江汇的中央广场商铺也将加推8-10套限时特惠单位,让绿地滨江汇成为夏季广州最热门的话题。

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