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驳清华大学教授预言2013房价大涨

博锐管理在线 2013年1月3日 作者:田步亮

文章关键词: 房价  
     近日,清华大学教授曾宪斌认为,2012年楼市慢牛,2013年房价大涨!

  这位清华大学的教授对2013年房价的预测,就是两个字:大涨!

  我对这位尊敬的清华大学教授逐条提点不成熟的意见和建议,仅供大家参考而已。

  一,十八大。

  教授:房价大涨的驱动逻辑,最重要就是十八大的三个关键词:“城镇化”、“人均收入翻倍”、“改革是最大的红利”。

  我:房价主要取决于供求关系,而不是取决于党政文件,供大于求,以价换量,供不应求,房价抬升。

  二,城镇化。

  教授:先说城镇化。所谓城镇化就是城市化。在世界各地,只要城市化进程没有完结、人口红利没有结束,巨大需求将义无反顾地推动房价正相关地上涨。城市化有两个台阶,一个是城市化率有75%左右,一个是最发达的国家如美国,城市化率95%。中国目前城市化率刚超过50%,连上第一个台阶还有15到20年时间。再一个就是人口红利的问题,“上海今年结婚的刚需房15万套,占了总售房的50%”。

  我:城镇化不等于城市化,概念不能纯粹的混淆。外国的城市化不同于中国的城镇化,环境不同使然,房价也是如此,更何况中国的城镇化不会在2013年就全面的开花和茂盛的结果!

  三,人均收入。

  教授:再说人均收入翻倍。人均收入的增长,必然带来住房改善的需求。如果人均收入翻番能实现,房价还指望停留在2012年的水平,这是不现实的。相反,房价的增幅翻番倒是符合市场逻辑的。

  我:收入翻番就能房价翻番,是胡扯!收入的基数和房价的基数不可同日而语。反过来,前些年,房价两三年翻一番,请问大家工资两三年翻一番了吗?收入翻番,要是房价翻番,古今中外怎么推演都是天方夜谭!

  四,改革。

  教授:再说“改革是最大的红利”。什么是改革?发展市场经济就是改革。而限购、限价、限利率等新政,都是和市场经济相悖。新一届中央领导更为求真务实。我们有理由相信,与市场经济相左的政策,在总的趋势上应当会得到纠偏。因此,不管现在表面如何强调“调控不动摇”,实质都不可能更紧。特别是明年保障房开工600万套、完工400万套的目标显示,随着中低收入阶层居住“公交车”逐步解决,限购等因政治而干预市场的需要变得缓和。

  我:这是唱对台戏的,前些天,住建部部长还在重申,2013年的房地产宏观调控还要继续,限购等政策尚未取消,那么,这位教授的心意我们领了,可是2013依然是调控年,不会放松,除非这位教授2013年当上住建部部长。

  五,估值。

  教授:大涨还有一个理由,就是估值的恢复。过去两三年因新政压抑的需求,将会得到集中释放。

  我:房地产估值要是按照国际惯例房价收入比在2-5之间,那么中国的房价收入比一般在10以上,不是估值恢复的问题,而是估值偏高的问题。

  六,通货膨胀。

  教授:最后,导致大涨的另一个因素是通货膨胀。现在美国不断新的量化宽松,日本安倍上台也要搞量化宽松,全世界的印钞机都发烫,加上中国的货币发行量也是众所周知,这些都必然传导到房价的上涨。所以从某一个角度来讲,所谓涨价,很大程度不过是货币贬值的代名词。

  我:这一条,我还是有点同意,因为,房地产在某种程度上是准金融行业,货币泛滥或银根宽松,房价也会水涨船头高。

  谢谢清华大学的曾教授,拜读您的高见,小生不才,觉得2013年的房价不会大涨,稳步前进或小幅攀升罢了,有的城市还会降点价的,敬请谅解。

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  上海交通大学海外教育学院讲座教授;
  上海财经大学财华金融地产研究院研究员;
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