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旭辉低价赴港IPO 8成融资买地

《时代周报》 2012年11月15日 作者:刘娟

文章关键词: 旭辉   赴港IPO   融资买地  
     国内地产调控僵持不下之际,香港资本市场正成为内地房企突围的另一扇窗。总部设在上海的旭辉集团股份有限公司(以下简称“旭辉” ),正有望成为近两年内除武汉卓尔之外赴港IPO的又一个破冰者。

  11月12日,旭辉集团公告称,其香港IPO集资已获联交所批准,计划初步发行12.55亿股,其中10%用作香港公开发售,其余90%则为国际发售,超额配股权为15%。若能如期进行,预期将于11月23日在联交所上市。花旗、摩根、渣打等均为旭辉控股保荐人。

  在此之前,旭辉方面已将发行价初步定在每股1.33-1.65港元的区间内,募资总规模在2.2亿-2.7亿美元之间。

  “目前看来,旭辉上市已无太大变数。”有不愿具名的投行人士对时代周报记者分析称,事实上,上述发行定价,足见其不顾一切的上市决心。以2012年的业绩加以衡量,旭辉本次市盈率仅在3.5-4.3倍的区间之内,估值较净资产值折让高至近七成。

  旭辉方面并不赞同此说法,声称发行价较低,旨在使资本市场各方“获得共赢”。旭辉董事局主席兼执董林中在12日香港举办的新股记者会上就表示,此次IPO定价合理,机构投资者反应好,国际配售部分差不多均被认购。如果市场反应情况比较好,也不排除最终发行价上扬的可能性。而且上市有助于打造一个支持旭辉发展的长期融资平台。

  低价招股确保上市

  旭辉上市的念头,由来已久。

  在此之前,旭辉一直在做A股上市的努力。据时代周报记者了解,早在2009年,旭辉集团高层就对外宣布称,公司A股排队很靠前,上市已到临门一脚。不过遗憾的是,国内主管部门迟迟未重新开启房企上市大门,导致旭辉这一计划始终未能成行。

  直到去年4月,市场才再度传出旭辉筹备香港上市的消息,称其已招揽龙湖地产前首席财务官林钜昌,由他具体负责赴港上市事宜,预计初步集资5亿-6亿美元(约39亿-46.8亿港元)。仅从数据上看,这一融资规模远远高于目前所公布的数字。

  “随着询价进程的深入,旭辉为确保上市顺利完成,才不得不调整了融资规模。”上述投行人员称,以目前定价区间看,其市盈率仅为3.5-4.3倍。

  事实上,美联储推出的第三轮量化宽松货币政策(QE3),导致国际热钱不断流入香港,这对于近期IPO的内房股是难得的窗口期,对于旭辉这一房企,如果踏对步点,将迎来扩张良机。但2008年金融风暴后,香港金融市场整体投资并不景气,资本市场对内地房企的估值普遍不高,2008年之后,内地房企赴港上市的发行价平均市盈率仅为5.8倍。港股分析师黄德几指出,这也是旭辉选择在此时上市,但不得不市值缩水的主要原因。

  不过上海本土市场有分析认为,旭辉能有目前的市值还是比较合理。

  旭辉招股书预披露稿显示,截至今年10月底,旭辉今年已实现合约销售金额约75.11亿元,已超越其2011年全年销售额,并且是其2009年全年营收26.31亿元的近3倍。

  “未来两三年,楼市都不太可能出现太好的情况,能早上市肯定比晚上市划算,多个十几亿用来扩张是好事。”上海易居分析师薛建雄称,更重要的是,从目前的政策趋势来看,短期内房企在内地上市依然无望,借道香港能获得最为可能的直接融资渠道。

  旭辉集团副总裁朱瑜否认本次上市是“为钱而来”,称是为了公司未来的发展作储备。他同时表示,目前国际配售部分差不多均被认购。如果市场反应情况比较好,也不排除最终发行价上扬的可能性。但公司的上市挂牌时间并没有确定,预计11月底正式挂牌上市的可能性比较大。

  此外,目前以林中为首的旭辉也已考虑好上市后企业的发展路径。按照旭辉发布的预披露文件,旭辉总部位于上海,由林中、林伟及林峰三兄弟创办。林氏三兄弟通过家族信托合计持有旭辉集团69.84%投票权。

  积极发展一、二线城市

  “公司净资产负债率(负债总额/净资产总额×100﹪)上升到目前近138.3%,主要因为公司在市场低迷时积极增加土储,以及筹集贷款支持发展所致。”林中称,上市集资后,加上积极发展境外融资渠道,期望今年底,公司的净资产负债率能降至110%,未来控制在50%-70%。

  而对于本次所募集的资金用途,林中表示,80%的融资额将用作可供发展的新项目或土地,焦点仍集中在7个已有发展项目的一线及二线城市,希望未来土储足够以后的5-6年开发。而根据旭辉的招股书内容,截至今年8月,公司土储总建筑面积为616万平方米,已足够未来4年的开发。

  旭辉对土地的渴求一向明显。据旭辉内部人士对时代周报记者介绍:“旭辉的目标是在5年内,进入国内开发企业的前20名,土地储备能力是对业绩增长最直接的考验之一。”

  事实上,早在2007年,以4950万元人民币引入战略投资者联想控股后,旭辉便开始了一发不可收拾的跑马圈地运动。

  2007年8月,旭辉正式进驻湖南长沙,9月便进驻重庆,10月又进驻安徽合肥。2008年1月,旭辉集团更是同时进驻河北廊坊和江苏镇江。此后,旭辉又在上海、北京新增土地储备6块。

  2011年见证了旭辉集团的疯狂扩张:先后在重庆、合肥、上海、长沙、唐山、天津、北京、苏州多个城市,共花费超35亿元,新增土地储备12块,平均一个月拿一块地。

  旭辉今年在土地市场亦出手频繁:据不完全统计,今年以来该公司已斥资超30亿元先后于合肥、上海及苏州购入4宗土地,其中最近一次是在10月18日,以6.23亿元的价格夺得苏州两宗地。

  旭辉内部人士称,过去几年,旭辉已经逐步从区域地产开发到布局全国。招股书预披露文件也显示,截至今年8月底,旭辉在中国拥有43个物业项目,覆盖11个城市,主要分布在长三角、环渤海及中西部。

  “有别于一般内房企业,旭辉未有大力拓展房价增长潜力较佳的三、四线城市,反而积极发展一、二线如上海及北京等城市,并主打以满足刚性需求为主的产品,每个项目平均规模为16万-17万平方米。”旭辉集团副总裁朱瑜称介绍称。

  瞄准第一阵营

  截至2012年9月,旭辉已完成今年60亿元的全年销售目标。这个数字并不惊人,但旭辉此轮上市的三大保荐商—花旗、渣打和摩根士丹利均对其未来5年的销售业绩有乐观判断。

  按照上述旭辉内部的说法,将在5年内,实现销售额200亿-250亿元。而根据近几年的统计数字,这一业绩几乎可以锁定全国前20强,并进入中国房地产第一阵营。“旭辉的增长计划是现实的,5年时间甚至都有些保守。”一位投行人士说。

  “我们每次都尽量在调控过后多拿地。”林中还称,那时候地价相对便宜,拿到地后,便迅速开发、建设、销售然后又回笼,遵循不捂盘、高周转、高去化的原则,因为你不知道下一轮调控什么时候会来。

  按照他的预料,旭辉在2012-2014年项目竣工量分别达119万平方米、128万平方米及242万平方米。未来几年平均土储成本为2200元人民币/平方米,销售均价介乎9000-10000元/平方米。预计公司2012年全年净利润将不少于18.02亿元,每股盈利不少于0.31元。

  新城地产等扎堆赴港上市

  就在同一天(11月12日),江苏新城地产(新城B股)的间接控股股东—新城控股亦在香港公开发售招股书预披露稿及相关文件,称拟在香港联合交易所上市。据悉,新城控股的融资规模为3亿-5亿美元,高于旭辉募资总规模2.2亿-2.7亿美元之间的水平。

  除了上诉两家内地房地产企业,江苏金轮集团及瑞安房地产拟分拆上市的新天地,日前均按期推进上市进程,而按照此前推介情况,上述4家内地房企计划集资共约164亿港元。

  值得注意的是,早在2011年6月,新城控股也已被传“已向香港联交所递交了盈利预测表和现金流预测表”,但由于受到内地宏观调控的影响,业绩未及预期,被香港联交所退回重做。

  在今年市场回暖的前提下,新城地产1-10月累计销售面积约114.18万平方米,比上年同期增加37.15%;累计销售总值约108.43亿元,比上年同期增加32.95%。这样的销售业绩,也一定程度上帮助新城控股顺利在今年10月通过了香港联交所的聆讯。

  而据时代周报记者了解,新城控股未来会主打商业地产,在经营业务上和定位于住宅的新城B股有明显区分。一位券商地产分析师称,自2009年开始为上市而大量补仓的高价土地,以及正在发力的商业地产都在吞噬大量的现金,新城控股此番上市几乎是只能成功,不能失败。”

  “除了瑞安,上述这三家开发商都是在2010年左右,乘市场形势好而完成了大规模扩张。”薛建雄认为,这个时间点是上述房企历史业绩最好的时候,若今后资产规模出现缩减,再上市获得8倍的市盈率恐也不及现在4倍的总金额。

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