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管窥房地产成本链条

《中国新时代》 2012年1月16日 作者:齐岳峰、宁晶

文章关键词: 房地产   成本链  
     面对政府宏观调控,诸多地产企业纷纷诉苦。在很多企业看来,房企过冬并非无病呻吟,但始终挣扎在中国地产市场下的百姓则对企业的诉苦纷纷嗤之以鼻,在百姓看来,暴利企业一旦面对政策调控便纷纷诉苦,无异于一种悲情主义的表演。消费者的成本来源远非房企那么容易,中国民众对于房企的印象分值始终在低端徘徊。

  房企获利模式

  据某房地产公司审计师王先生透露,房企成本主要包括:楼面毛地价,建造成本,税费。其中,税种有营业税、土地增值税、交易契税、企业所得税,而费则包括大市政四源费,水、电、燃、排污费等。

  根据业内同行的统计方式,房企成本中的土地出让金用于上交政府财政部门,同时需支付征地及拆迁补偿费。企业开工后,前期工程费中的临时水、电、路、场地平整费,规划、测量、勘察、设计费,这笔费用大约占工程概算投资的2%左右。可行性研究费、施工执照费、基础设施费、工程监理费等亦需一体支付,其中基础设施费一般为建安工程费的 2-10%。此外,占中标额1‰的招投标费,占预算造价0.5‰的预算审查费以及公共配套设施费、管理费、基础设施增容费、项目配套设施建设费、营业税、城市建设维护税等等不一而足。

  以北京为例,某楼盘成本计价为:楼面毛地价预算25000元/平方米,建造成本(框架剪力墙现浇及装修、弱电)预算3400/平方米,其中,建造成本与税费分别占销售总额的10%、30%。

  “房企利润率平均每平方米大约占楼盘价格20%左右。”王先生说。以北京朝阳区花园裘马都楼盘为例,2011年10月份楼价为41,168元/平方米,以20%的利润成本计算,开发商每平方米获利8233.6元。也就是说卖出一所100平米的商品房,开发商可获利823,360元。

  房价比地价还便宜

  联想地产相关负责人周建对《中国新时代》称,房地产价格主要包括土地成本、管理成本、人员成本及财务成本,剩下的就是利润了。其中土地成本在拿地之前就已确定,但GPI成本相对不定,根据不同的建筑形式确定的建筑面积亦会有较大变化。此外,财务成本是消耗大的一块,根据各个开发单位资金曲折和税收,资金成本是一块,最后还有税务成本。

  重要的是,开发商拿地的资金来自于银行贷款,直接推高了开发商的成本,在以房产做最后抵押后,剩下的就是利润了。而当下政府希望挤压房地产利润空间,但事实上目前很多企业资金链出现问题,已经被挤压至成本阶段。

  周建解释称,从房地产开发商的盈利率来看,并不算作高利润行业,缘于企业拿地的价格及税务成本占了极大的成本空间。在周建的印象中,圈内有一个普遍看法是“我们大部分钱是国家的”——因为土地成本是最大的一块成本,此前房价低的时候,土地成本占到房价的20%左右,现在已经到了40%-50%,甚至更高了。

  周建称:房价比地价还便宜,没有办法。

  地价与房价的形成机制不同、市场环境有别,所以地价的增长和房价的增长是受不同因素影响的。在土地国有的前提下,地价受国家政策的影响较大。但作为商品的住宅价格则受市场的影响较大。一般情况下房价应该随着地价的波动而改变。

  但是在当下中国,这一规律或许并不能百分百在业内通行。

  那么消费者又是如何面对当下的房产价格呢?

  消费群体的成本样板

  什么样的普通消费者方能正常消费中国地产市场的房子呢?

  33岁的王立明与妻儿目前租房居住在北京西红门,王立明最近正在积极观望有所松动的房价,并准备春节前后出手购买。经过多次实地考察、对比,他选择了理想城楼盘的一处100多平方米房子,19000元/平方米,总价190万。

  月薪共计30000元的王立明夫妻 “攒钱有七八年了吧,终于能够付这次买房的70万首付了,按揭买房后,以后一个月还贷9000元。”在王看来,理想城楼盘今年的确比往年降价2000元/平方米,但根本没有网上所传降价降的那么夸张。

  35岁的黄威最近刚刚买了北京南城一处58平米的房子,总价120万。“主要是为父母以后养老准备的。”黄威告诉《中国新时代》,“买房首付资金来源主要是父母出一部分,向亲戚朋友借一些,至于自己这边需要拿出首付的1/4。”

  六年前黄威购买了一套64平米、总价34万的房子,“现在同一地块的小区都卖到20000元/平方米了”。按揭付款购房的黄威与妻子月收入共计 1万左右,两套房每月需还贷4000多。“北京房价就是太贵了,但是也没办法,主要是有需求。”

  不过即便以住宅均价两万来计算,如果一名普通白领在北京的月收入为8000人民币,一对白领夫妻年收入以20万计算,如果购买一套60平米的普通住宅,也需要不吃不喝攒够6年。拆分开来,以首付30%计算,亦需要两年完成。当然现实生活中每一位中低端购房者的资金来源大多呈如下模式:家庭支持+银行贷款。

  但是家庭被巨大的资金需求绑架后,房屋的原始价值已不复存在。银行贷款亦成为购房者必须谨慎面对的问题,如果居民收入固定且有限,那么很难想象在夹缝中求生存的民众将拥有真正的生存快乐。

  无论如何,有一点可以确定,当下住房资金已然成为中国民众生活中高企的一极,在这个几乎是人生终极需求的目标驱使下,中国民众的生存质量及生活质量被前所未有的加以绑架。

  提及最近的房价降低潮,黄威情绪激动,“你认为他降了吗?本来他们要的就高,比如这房子本来卖1万元,开盘后要1万六,现在卖1万元,这根本不叫降价,是正常的回归。现在交易量少了,房子、资金压在那里,开发商自己着急呢。”

  链接

  地产·语录

  任志强(华远地产董事长):

  开发商很快就只剩裤衩了。

  潘石屹(SOHO中国董事长):

  很多开发商就差那么一口气。

  冯仑(万通集团董事局主席):

  对于楼市,要听党的话按照政府的要求做。

  宋卫平(绿城集团董事长):

  卖不动就把房价降到底。

  刘明康(中国银行业监督管理委员会主席):

  银行业能承受房价下跌5成。

  谢国忠(著名经济学家):

  未来房价下跌50%很正常。

  牛刀(房地产独立评论家):

  这一轮泡沫破灭后,十年无人敢炒楼。

  叶檀(知名财经评论家):

  未来五年内,房企只有十分之一的存活率。

  陈淮(经济学者、博导):

  楼市调控没打算让所有开发商都活下去。

  董藩(北京师范大学房地产研究中心主任):

  少问别人凭什么有房,多问自己为什么无房。

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