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中国房地产的暴利在成本账单之外

博锐管理在线 2011年7月24日 作者:田步亮

文章关键词: 房地产暴利   钱塘帝景楼盘  
    俗话说,房产商是赚市场的钱,是赚客户的钱,是赚时间的钱,其实,他们主要是钻法律的空子和政策的盲点,他们还赚楼市调控执行不力的钱。
     2011年的7月上旬,杭州“钱塘帝景”楼盘开盘发售的有两幢楼,其中,毛坯交付的6号楼均价为27500元/平方米,精装修的2号楼均价为32500元/平方米。开发商公布了6号楼的成本:土地使用权取得费5674元/平方米,住宅开发成本5665元/平方米,期间费用包括管理费、财务费和销售费为2232元/平方米,预期利润6525元/平方米,税金7404元/平方米。

  我们先来看一下近年关于房价成本的图表:

  我们再来看一下开发商一般要做的责任成本表:

  

  首先,我要肯定这些敢于公布成本的开发商,他们很勇敢,也很傻,因为,你再怎么公布,再怎么诚心,社会各界还是不买账的多,依然把房地产看做是暴利的行业,虽然,医药也罢,保健品也罢,甚至网络,可能从成本上都是一本万利的真正的暴利集中营,但是,人们淡忘了这些,总把块头大的房地产作为暴利的靶子。

  其次,我们刚刚公布成本的这个开发商,虽然坦诚,但也过于笼统,笼统得让人觉得很虚伪。这也难怪,就像人的肉体的隐私,谁也会遮着点、盖着点,朦朦胧胧产生美嘛!公布房价的成本,无异于想拽掉房企的遮羞布!谁肯出这风头?

  再次,按照公开的房企营业利润率,一般在10%-40%之间,和制造业的10%以下的平均利润率,断然是高,但是,房企这个区间的利润水平在国外也是高于社会平均利润率的,只不过国外的房企利润率一般在10%-15%区间。

  最后,我要阐述一下,各个房企内部都有一本帐,这个成本就是公开了,大家也说不出什么话,因为房地产的暴利不在成本账单之内,而在成本账单之外!

  为什么呢?

  房地产开发不可能按照通常的会计年度来决算,而是按照不同项目的整个周期来核算,如此,开发商一般前几年的利润率都是负的,后面盈利了,一旦几年下来均摊利润,说不定赚得很少哦!放在暴利行业去折腾房企,也许是说不过去的。

  所以,全国的开发商即使公布成本,公布利润,也不会让社会逮到猫腻。

  不过,开发商暴利的猫腻在哪儿?在成本之外,在账单之外,这个外,主要是土地的垄断所带来的增值、资金的时间价值和房价在失控状态下的狂飙,房价能在1年内同比涨幅30%以上,你那成本的总和就是100%啊,房价三年两年的疯涨,土地成本等等之流算什么,有的完全可以忽略不计。

  俗话说,房产商是赚市场的钱,是赚客户的钱,是赚时间的钱,其实,他们主要是钻法律的空子和政策的盲点,他们还赚楼市调控执行不力的钱,譬如土地闲置的处罚不力,譬如房价的控制不力,譬如土地招拍挂的制度设计不力,甚至譬如近期刚刚毙掉的杭州和苏州分管过房地产的两位副市长,等等,等等,房地产之所以无法无天的让人纠结,最彻彻底底的源头性因素是我们在房地产法律法规和制度设计上有缺陷、有纰漏,亟需在建章立制上刮骨疗伤!

  题外话,前几年江苏实行的商品房价格备案,其中有一条就是要求商品房的利润控制在8%以内,虽然房企会千方百计做手脚抬高成本,可是那几年的房价控制还是比较稳定的,呜呼,那个时代,仿佛被扔进了历史的垃圾堆。



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作者 田步亮 的介绍:
  上海策中管理咨询机构首席专家;
  房地产资深管理咨询专家;
  中国房地产策划联盟专家;
  上海交通大学海外教育学院讲座教授;
  上海财经大学财华金融地产研究院研究员;
  中国品牌发展战略联盟房地产行业委员会专家;
  《经济日报》国家经济门户网房地产名博专家;
  《新华日报》旗下《培训杂志》房地产专业培训师;
  中国房地产“全新管理 ……
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