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浅析如何对房地产项目开发的成本进行控制

《环球市场信息导报》 2011年6月23日 作者:谈昌钧

文章关键词: 房地产   控制   环球市场信息  
    摘 要:该文通过对房地产开发中各类成本费用的构成进行分析,提出成本控制的针对性策略,为房地产开发企业控制和节约成本提供帮助。
     房地产开发成本是指开发企业为开发商品房所支出的全部费用,就其用途来讲,大致可以分为六项费用:土地费用、前期费用、建安工程费用、营销费用、管理费用、财务费用。同时,成本的发生是一个过程,以上六项费用的支出又涉及到了策划、规划、设计、施工、销售五个过程的环节。因此,房地产企业的成本管理,就是要在项目的开发过程中,对上述全部成本构成进行规划和控制,从而实现企业的利润最大化目标。

  1.土地成本控制

  土地成本(约占项目总成本的30-35%左右),主要指土地获得阶段形成的各类费用支出,包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中,土地一旦到手,其成本即基本确定,直至项目开发完成,该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。具体而言,土地成本控制方面可以采取以下针对性策略:1)旧城改造地块:积极与政府协商,争取尽可能的优惠政策;争取在税收方面获得一定程度的返还;在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率,间接降低土地成本。2)其他发展商转让(挂牌交易)的地块:在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查,减少操作过程中的风险(如是否有债务纠纷);同时积极与转让方进行协商,延长付款期限,降低资金成本。3)公开招投标或拍卖地块:加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究,加强对竞争对手的分析研究,做到正确客观投标。采取一定的投标策略,做好政府有关部门的公关工作,中标后在签约及履约的过程中,在土地开发、交地以及付款方面争取对公司有利的条件,降低土地成本。  2.前期费用控制

  前期费用(约占项目总成本的2-3%左右),主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用,其中成本控制的重点为设计费(报建费、勘察费等比重较小,且一般有相关收费标准)。  对于设计费用,主要从以下几方面进行控制:1)无论是规划设计还是一般的装修设计,均采取多单位、多轮次招标,以争取最佳的性价比;2)严格控制设计质量,在项目前期尽可能确定有关技术经济指标参数,防止因设计自身失误原因导致成本增加,设计费用的审核、支付亦与之挂钩;3)在满足设计质量的前提下,限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容;4)在满足建筑效果的前提下,控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。众所周知,设计结果决定了工程造价的85%以上,因此设计管理(虽然整个设计费用仅占总成本的2%)是项目成本管理的重中之重。

  3.工程成本控制  工程成本(约占项目总成本的50-55%左右),主要由工程施工及甲供物资成本、配套成本等构成。  工程施工及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、室内外装饰装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的工程施工/供货合同成本。可以通过以下具体措施来控制成本:  1)在项目前期(项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等),根据设计的深度,以及以往工程建设经验数据、市场价格因素,结合项目市场定位、销售市场预测情况,通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。  2)成本控制目标一旦确定,成本管理部门应及时对成本测算值作进一步拆分(如按土建、安装、消防、弱电等),具体化的成本控制指标对工程施工和材料选用有指导作用。如:设计图纸要求外墙采用花岗石,而国产材料、进口材料,效果不一样,价格差异也很大,决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关项目定位情况进行综合评判、选择,或进一步的选取替代品,达到设计效果与建造成本的平衡、统一。  3)在工程施工和材料采购过程中,坚持“三堂会审、货比三家,最低价中标”的原则。同时,加强承包商管理工作,完善投标单位的资格预审、考核制度,本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商,以实现充分的市场竞争,最终实现降低成本的目标。  4)充分进行建材市场调研,了解有关新技术、新产品、新工艺、新材料,积累广泛的市场信息、厂家单位,以充分协助设计部门进行设计、选样、封样,并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代,降低工程成本。  5)完善设计变更、现场签证的流程、制度,完善设计变更前的成本评审制度,明确各相关人员的签字权限。设计变更引起的费用调整是工程成本控制的重点和难点,因为大部分的施工图纸发生变更修改时,一般无法借助于货比三家的方式确定造价,只能是以独家协商议价的方式进行落实,这必然会带来成本的增加。

  4.营销成本控制  营销成本(约占项目总成本的5-8%左右),主要指在项目销售过程中形成的种类费用,包括广告费、推广费、售楼费用。营销成本管理的主要措施为以下几点:  1)建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。随着项目增加,营销中的广告及推广手法增多,广告随机性加强,广告费用的不可测因素也随之增多,建立完善的广告及市场推广计划以及费用预算制度,是必不可少的。上述制度的要点在于计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性,一方面确保在宏观上实现控制项目的广告及市场推广费用,另一方面紧紧抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措施。   2)完善营销成本管理的招标体系,完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程,用竞标的方式,谋求各项广告制作的优质低价,控制广告制作的费用成本。   3)降低媒体发布的折扣点,媒体发布尤其是报纸广告的投放,占整个广告费用的很大比重,进一步降低主要媒体广告发布的折扣点数,可直接降低广告费用,对于营销成本的控制也是有效的举措。  5.管理成本控制  管理成本(约占项目总成本的2-3%左右),是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的各类费用,主要为人力资源成本及行政成本。人力资源成本由人力资源部负责,依据项目规模及发展进度合理制订人员配备方案、预算,节约人力资源成本。行政成本则依据公司下达的年度管理费用指标,按项目拆分到各部门,作为部门考核指标。管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念,全方位对项目的开发间接费进行监控,如提高工作效率,减少浪费、减少管理费用的开支等。  6.财务成本控制  财务成本(约占项目总成本的6-8%左右),主要为资金成本和税务成本,由项目总成本确定。财务部协同项目发展提前做好与政府部门的沟通,争取税收优惠,在可控范围内最大限度降低税务成本。依据项目《可行性研究报告》、《项目发展计划》、《年度现金流量预算》,合理安排资金计划,发挥资金统筹的优势,保证项目资金供求平衡,最大限度降低项目资金成本。

  所以,一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制,只有通过项目开发全过程和各个部门全方位的实施有效的成本控制,才能最终取得良好的收益,为企业创造较高的经济回报,并为下一步企业的发展打下良好的基础,形成良性循环。

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